나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55394 [1] 경기도 김포시 구래동 6884-1 채움메디컬 1층 115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북서측 직선거리 약300미터 지점에 위치하는
채움메디컬(구분소유상가) 내에 소재하며, 인근일대는 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀
집하여 소재하는 상가지대로서 남측 인접도로 월편으로 아파트단지가 위치함.

교통상황

왕복4차로의 간선도로(김포한강8로)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에
버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약500미터 지점에 김포골드선 구래역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 및 3층에 산재하여 위치하는 115호 외
8개로수로서
외벽 : 돌붙임, 그라스 커튼월, 페인팅 등 마감.
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감.
창호 : 칼라샷시 창호 등.

이용상태

기호(1)(1층): 룸바베큐더킹 정육점
기호(2-9)(3층): 룸바베큐더킹 매장.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 급.배수설비, 위생설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭25미터, 서측 및 북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m-30m)
(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지
개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사
에 의거하였으며, 동 유형 구분소유상가의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경55394 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6884-1 채움메디컬 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 877,000,000원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

토지지분: 16.531015㎡ (약 5.00평)

건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

건물지분: 51.2㎡ (약 15.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, "나비초등학교" 북서측 약 300미터 지점에 위치한 채움메디컬 건물 내 1층 115호입니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 남측으로는 아파트단지가 인접해 있습니다.

본 건물은 왕복 4차로의 간선도로인 김포한강8로 변에 위치하여 차량 접근성이 우수합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 북동측으로 약 500미터 거리에 김포골드라인 구래역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권 (공동담보목록)입니다.

본 경매 사건 진행 시, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 4,500,000,000원 (중소기업은행 근저당권)

등기부상 압류: 김포세무서장, 김포시 등

* 임차인 현황:

* 더 (더킹룸바베큐주식회사): 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 사업자등록일 2022-06-22, 대항력 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 대항력 보유로 인한 잠재적 인수 가능성에 대한 면밀한 검토 필요)

* 주 (주식회사케이엑스네트웍스): 보증금 300,000,000원, 차임 300,000원, 사업자등록일 2024-08-26, 확정일자 2024-11-12, 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시된 금액이며, 배당을 통한 변제 예상)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 채움메디컬은 김포한강신도시 내 상업지역에 자리하고 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변에는 다수의 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지가 밀집해 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

특히 1층 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어나 정육점, 소매점 등 다양한 업종에 유리한 입지입니다.

신축 건물인 채움메디컬 내에 위치하여 건물 자체의 관리 상태나 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 김포한강8로(왕복 4차로) 대로변에 위치하여 차량 이용이 매우 편리하며, 인근 버스정류장 이용이 용이합니다. 김포골드라인 구래역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 수도권 접근성 또한 좋습니다.

편의시설: 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 초등학교가 위치하여 가족 단위 수요도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 물건은 이전에 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰자의 계약 불이행 등의 사유가 있었음을 시사하므로, 입찰 전 해당 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

대항력있는 임차인: '더 ' 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법원 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

건물 내부 이용 상태: 일부 내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다.

유동화물건, 공동담보: 해당 물건이 유동화 자산 또는 공동담보로 묶여있을 경우, 추가적인 법적 절차나 복잡성이 발생할 수 있으나, 경매 절차상 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 이어지는 경우는 드물지만, 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시의 주요 상업지구에 위치한 1층 근린상가로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 감정가 대비 현재 시세나 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 재매각 이력과 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 부담 및 향후 명도 과정 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 김포한강신도시 상업 중심지에 위치하며, 대로변 코너 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

역세권: 김포골드라인 구래역 이용이 가능한 역세권 상가입니다.

활성화된 상권: 주변 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설의 집적으로 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

재매각으로 인한 가격 메리트: 재매각으로 인해 최저매각가격이 조정될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 877,000,000원입니다. 재매각 물건으로, 통상적으로 최저매각가격은 감정가 대비 일부 조정되어 책정될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 존재는 명도 과정이나 향후 임대료 협상 등에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 변수이므로, 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다. 따라서, 입찰 시에는 최저매각가격 및 법원 공고 내용을 면밀히 확인하시고, 현장 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근하시기를 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 진행될 최저매각가격과 시장 상황을 반영하여 산정하는 것이 바람직합니다. 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.