나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55394 [2] 경기도 김포시 구래동 6884-1 채움메디컬 3층 301-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 북서측 직선거리 약300미터 지점에 위치하는
채움메디컬(구분소유상가) 내에 소재하며, 인근일대는 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀
집하여 소재하는 상가지대로서 남측 인접도로 월편으로 아파트단지가 위치함.

교통상황

왕복4차로의 간선도로(김포한강8로)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에
버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약500미터 지점에 김포골드선 구래역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 1층 및 3층에 산재하여 위치하는 115호 외
8개로수로서
외벽 : 돌붙임, 그라스 커튼월, 페인팅 등 마감.
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감.
창호 : 칼라샷시 창호 등.

이용상태

기호(1)(1층): 룸바베큐더킹 정육점
기호(2-9)(3층): 룸바베큐더킹 매장.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 급.배수설비, 위생설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭25미터, 서측 및 북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m-30m)
(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지
개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사
에 의거하였으며, 동 유형 구분소유상가의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경55394 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6884-1 채움메디컬 3층 301-1호

용도: 근린상가

감정가: 4,153,000,000원

토지면적: 308.22㎡ (약 93.24평)

토지지분: 308.22㎡ (약 93.24평)

건물면적: 954.62㎡ (약 288.78평)

건물지분: 954.62㎡ (약 288.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유치권, 재매각

주의사항: 일괄매각, 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 채움메디컬 빌딩 내 상가로, "나비초등학교" 북서측 약 300미터 지점에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 남측 인접 도로변으로는 아파트단지가 위치하고 있어 배후 주거 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

건물은 왕복 4차로의 간선도로인 김포한강8로 변에 위치하여 차량으로의 접근성이 우수합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 약 500미터 거리에는 김포골드라인 구래역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형의 평지로서 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로는 폭 25미터, 서측 및 북측으로는 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-08-13, 주식회사정묵개발

* 소유권이전: 2023-04-14, 더킹룸바베큐주식회사 (매매)

* 근저당권: 2023-04-14, 중소기업은행 (채권최고액 4,500,000,000원), 본 건의 말소기준권리입니다.

* 압류: 2024-04-05, 김포세무서장 (매각으로 소멸)

* 압류: 2024-11-12, 김포시 (매각으로 소멸)

* 임의경매개시결정: 2024-12-02, 중소기업은행 (채권액 3,857,751,242원), 인천지방법원 부천지원 (2024타경55394)

3.2. 채권총액

등기부상 채권총액은 약 4,500,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 더킹룸바베큐주식회사

보증금: 170,000,000원

차임: 19,500,000원

사업일자: 2022-06-22

대항력: 있음

비고:

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 말소기준권리(2023-04-14)보다 앞선 2022-06-22에 입주하였습니다. 따라서 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 북극성홀딩스주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

사업일자: 2024-11-08

대항력: 없음

비고:

말소기준권리보다 늦게 입주하였으며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주식회사뉴케이엑스네트웍스

보증금: 200,000,000원

차임: 1,500,000원

사업일자: 2024-08-16

확정일자: 2024-11-12

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고:

말소기준권리보다 늦게 입주하였으며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주식회사케이엑스네트웍스

보증금: 300,000,000원

차임: 300,000원

사업일자: 2024-08-26

확정일자: 2024-11-12

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고:

말소기준권리보다 늦게 입주하였으며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리 및 부담

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 '더킹룸바베큐주식회사'의 보증금 170,000,000원에 대한 인수 가능성 존재 여부 확인 필요)

* 유치권: 현황조사 당시 건물 복도 유리창에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있음이 확인되었습니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 정확한 유치권 성립 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 채움메디컬 빌딩은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상가지대에 위치하며, 아파트 단지와도 인접해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다. 김포골드라인 구래역 역세권이라는 점 또한 상권 가치를 높이는 요인으로 작용합니다. 병원, 학원, 식당, 각종 서비스 업종 등이 입점해 있어 지역 내 상업 중심지로서의 역할을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 물건 북서측 약 300미터 거리에 "나비초등학교"가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 김포골드라인 구래역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다. 간선도로변에 위치하여 자가용 이용 시에도 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 상가지대에 위치하고 있어 은행, 마트, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '더킹룸바베큐주식회사'는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 1억 7천만원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 유치권 존재: 현황조사에서 '유치권행사중' 안내문이 확인되었습니다. 실제 유치권이 성립된다면 낙찰자가 해당 공사대금을 부담해야 할 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 이전 입찰 과정에서 발생했던 문제점이나 권리상의 복잡성 등이 해소되지 않았을 가능성을 시사하므로, 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 물건이 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차 및 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로서, 역세권 입지와 풍부한 유동인구, 그리고 배후 주거 수요를 바탕으로 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 유치권의 존재는 인수해야 할 채무가 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차 상의 문제를 시사하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 성장 잠재력: 신도시 개발 완료 및 인구 유입 증가에 따른 상권 활성화 기대.

* 우수한 입지 조건: 김포골드라인 구래역 역세권, 대로변 위치로 인한 높은 가시성과 접근성.

* 잠재적 가치 상승: 현재 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 부분을 발굴할 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 가치, 시장 상황, 권리 분석 결과, 그리고 낙찰을 위한 전략적 판단을 종합하여 산정됩니다. 본 보고서에서는 인수 보증금(더킹룸바베큐주식회사 관련 보증금 등 인수 가능성이 있는 금액)을 제외한 순수 부동산 가치 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서 실제 입찰가 산정 시에는 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 예상되는 총 인수 비용을 고려해야 합니다.

10. 주변 시설 조사 결과

본 물건 소재지인 경기도 김포시 구래동 6884-1번지 일대는 김포한강신도시 내 중심 상업지구로, 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있습니다. 조사 결과, 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 병원, 학원, 은행, 식당, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업지구의 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.