나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30750 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 54-13 시그마빌 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동소재 "부천여월초등학교" 북동측으로 약50미터
지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이
소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내의 4층 401호로서,

외벽 : 인조석붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 알루미늄새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 사다리형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역
(동원유치원), 상대보호구역(여월중), 절대보호구역(여월중), 절대보호구역(여월초)
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본현황

경기도 부천시 오정구 여월동 54-13 시그마빌 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 178,000,000원입니다.

토지 면적은 33.83㎡ (약 10.24평)이며, 건물 면적은 59.42㎡ (약 17.98평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 부천지원 2025타경30750 (1)이며, 채권자는 장OO입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.4. 특이사항

본 물건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 있는 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천여월초등학교" 북동측으로 약 50미터 지점에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 유사한 형태의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변시설

주변에 부천여월초등학교, 여월중학교, 동원유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 혐오시설이 다수 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 6일 접수된 압류(세무1과-4 152)입니다. 이 권리 이후에 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 이는 2023년 5월 15일 등기된 을구 순위 5번의 주택임차권(채권자: 장양수)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장양수

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-10

확정일자: 2020-12-14

배당신고일자: 2023-05-15

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건의 핵심 권리 분석 사항은 임차인 장양수의 존재입니다. 장양수의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2023.05.15. 등기)가 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명확한 인수 조건이 명시되어 있습니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되기 때문일 수 있으나, 물건명세서의 인수 가능성은 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권보다는 단지 내 및 인근 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교 시설(부천여월초등학교, 여월중학교, 동원유치원)이 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 주변으로 부천여월초등학교, 여월중학교, 동원유치원 등이 있어 교육 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 장양수의 보증금 인수 여부입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다. 임차인의 전입일자(2021-02-10)가 말소기준권리(2023-03-06)보다 빠르지만, 임차권 등기일(2023-05-15)은 말소기준권리보다 늦다는 점, 그럼에도 '인수'로 명시된 점을 종합하여 신중한 판단이 필요합니다.

6.2. 기타

본건은 2001년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 토지 이용 계획 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 여월동의 주거 지역에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 실제 총 매입 비용 산정에 있어 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 대비 시장가치가 높을 가능성이 있으나, 임차인 리스크 해소 방안을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 양호한 입지 조건과 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

- 주변 교육시설 및 편의시설 이용이 용이하여 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

- 철저한 권리 분석을 통해 임차인 보증금 인수 여부 및 인수 금액을 명확히 파악한다면, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원이나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 해당 면적의 시장 가치는 약 230,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 임차인 장양수의 보증금 175,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

만약 보증금 전액이 배당으로 충당된다면 시장가치에 근접한 입찰이 가능하나, 일부라도 인수될 경우 총 매입 비용 증가를 감안해야 합니다.

안정적인 투자를 고려하여, 보증금 인수 리스크와 건물의 노후도 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 권리 관계 명확화 정도에 따라 변동될 수 있으나, 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.