나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30743 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 ""부천소사경찰서"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트, 공장, 업무시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물내 제1층 제102호 로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내부 : 페인트 마감 등,
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점:휴대폰판매점)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 공동주택(기숙사) 제1,2종근린
생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선, 남서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 3차선의 도로에 각각
접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(
접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청
문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경30743 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 995,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.52㎡ (약 4.39평)

건물면적: 47.19㎡ (약 14.28평)

건물지분: 47.19㎡ (약 14.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물구조 및 현황

건물명: 골든아이티타워

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물

본건 위치: 제1층 제102호

외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등

내부: 페인트 마감 등

창호: 샷시창호 등

주요 설비: 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등

건물 전체 용도: 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설

* 본건의 전유부 면적은 47.19㎡ (약 14.28평) 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인접 토지는 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

북동측으로 왕복 6차선, 남서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 3차선의 도로에 접하였습니다.

차량 이용 시 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로 등 이용이 편리합니다.

인근 버스 노선 이용 시 역곡역, 소사역, 온수역 등으로 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역)

도로: 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역

2.4. 주변 시설 및 환경

"부천소사경찰서" 인근에 위치하고 있으며, 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역입니다.

골든아이티타워 자체적으로는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 복합적인 기능을 수행합니다.

상업시설로는 스타필드 부천 옥길점, CGV 등 다양한 편의시설이 인근에 있습니다.

최근 개발 및 신도시 조성으로 인해 배후 수요가 증가할 전망입니다.

* 주변에 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시는 과거 삼정동 소각장 부지를 문화공간(부천아트벙커B39)으로 재생한 사례가 있습니다. 광역 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-07-29, 중앙농업협동조합 근저당권)

말소기준권리: 을1) 근저당권 (2022-07-29, 중앙농업협동조합, 금754,800,000원)

* 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으며, 말소기준권리 및 그 이하 순위의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑2) 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-07-29, 권리자: 손은주) - 신탁 재산 처분 관련 등기

* 을1) 근저당권 (2022-07-29, 권리자: 중앙농업협동조합, 채권최고액: 754,800,000원) - 말소기준권리

* 갑3) 임의경매개시결정 (2025-01-10, 권리자: 중앙농업협동조합, 채권액: 620,793,031원)

* 갑4) 압류 (2025-04-08, 권리자: 부천시, 채권액: 해당사항 없음)

3.3. 등기부채권 총액

754,800,000원 (근저당권 채권최고액 기준)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당사항 없음 (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 비어있습니다. 통상적인 집합건물 경매에서는 별도의 지상권이 등기되지 않는 한 소멸됩니다.)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본 건의 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 현황 조사를 통해 명확히 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특성

본건이 위치한 골든아이티타워는 지하 3층, 지상 10층 규모의 복합 건물로, 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설이 함께 입점해 있습니다.

해당 건물 내 1층 102호는 제1종근린생활시설(소매점:휴대폰판매점)로 이용 중입니다.

주변은 아파트 단지와 공장, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

옥길공공주택지구 내에 위치하며, 이는 개발이 진행 중인 지역으로 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다.

인근에 스타필드 부천 옥길점, CGV 등 대형 상업시설이 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 주요 업종 및 경쟁 환경

현재 본건은 휴대폰 판매점으로 이용 중입니다.

건물 내 기숙사 입주 직장인과 주변 아파트 단지 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

1층 상가의 경우, 유동인구 유입에 유리한 위치에 있어 다양한 소매업, 서비스업 등이 입점할 수 있습니다.

신규 지하철 노선 (신구로선) 개통 기대감도 상권 활성화에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

"부천소사경찰서"가 인근에 위치하여 치안 확보에 용이합니다.

차량으로 접근 가능한 거리에 스타필드 부천 옥길점, CGV 등 대형 쇼핑 및 문화시설이 있습니다.

남부 수자원 생태공원, 항동 푸른수목원 등 친환경 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 및 교통

주변에 옥길버들초등학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. (상대보호구역에 해당)

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 얼마인지 파악되지 않고 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮지만, 명확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

* 부동산 시장 상황에 따라 감정가 대비 낙찰가율이 변동될 수 있습니다.

* 지역 내 유사 부동산의 시세 및 공급량 변화 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 전체 용도 및 관리

* 골든아이티타워는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설이 복합된 건물로, 각 시설의 운영 및 관리에 따라 건물 전체의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 골든아이티타워 내 1층 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다.

경찰서 인근이라는 점은 치안 확보 측면에서 긍정적입니다.

건축물 자체는 지식산업센터, 기숙사 등이 복합된 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

현재 휴대폰 판매점으로 이용 중이며, 1층 상가로서의 잠재력은 충분해 보입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

옥길지구의 개발 지속 및 주변 상업시설과의 연계성은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부천 옥길지구 내, 부천소사경찰서 인근에 위치하여 우수한 접근성을 자랑합니다.

* 현대적인 건물: 비교적 최근 준공된 골든아이티타워 내 위치하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 복합 상권: 아파트, 공장, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 다양한 고객층을 확보할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 옥길공공주택지구 개발에 따른 배후 수요 증가 기대감이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9억 95,000,000원 입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰가 산정 시 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 현재 임대 관계가 미상으로 명도 비용이 발생할 가능성은 있습니다.

또한, 최신 시장 동향, 유사 물건의 낙찰 사례, 부동산 경기 전망, 명도 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 수준에서 일부 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있으나, 정확한 예상 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 시에는 명도 가능성, 예상되는 수리비, 사업 계획 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.