나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경975 [1] 서울특별시 은평구 구산동 19-18 2층 가호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등과 각종 근린생활 시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층 건물 내 제2층 제가호로서,

외벽: 적벽돌조 치장쌓기 마감등
내벽: -
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 2-3m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 수회 방문하였으나 폐문부재 및 집합건축물대장상 건축물 현황도면의 미비로 인하여 본건의 내부이용상황은 미확인된 상태인 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.
- 본건의 공부상 호수는 2층 가호이나, 현관문은 301호로 표시되어 있는 바, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경975 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 19-18 2층 가호 (신주소: 서울특별시 은평구 연서로11길 20-21)

용도: 다세대주택

건축물 정보:

총 층수: 지하 1층, 지상 2층

건축 연도: 1987년 10월 29일 (사용승인일 기준)

구조: 세멘벽돌조, 평스라브지붕

면적 (제곱미터/평):

토지 면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물 전용 면적: 35.87㎡ (약 10.85평)

토지 지분: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물 지분: 35.87㎡ (약 10.85평)

감정가: 131,000,000원

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 세멘벽돌조 평스라브지붕, 지상 2층 건물 내 제2층 제가호

이용 상태: 다세대주택으로 이용중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (최종 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 4월 15일자 국민은행 근저당권 (을10) 입니다.

이후 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 214,892,393원

3.2. 임차인 현황

본건에는 별도로 파악된 임차인 현황 정보가 없습니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 기재되었으나 세부 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석:

서울특별시 은평구 구산동 147-18번지 "리치빌" (2013년 건축, 전용면적 24.74㎡)은 2026년 5월, 8,800만원에 거래되었습니다.

서울특별시 은평구 구산동 355-7번지 "금당빌라" (1991년 건축, 전용면적 37.02㎡)는 2026년 5월, 11,500만원에 거래되었습니다.

본건 (구산동 19-18, 전용면적 35.87㎡, 1987년 건축)의 감정가는 131,000,000원입니다.

주변 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 최근 거래된 빌라 시세와 비교했을 때 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됩니다. 특히 건축 연도가 오래된 점을 감안할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의/교육시설

주변에 학교(예일초등학교 인근) 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 방문 제약

감정평가서상 폐문부재 및 내부 이용상황 미확인으로 인해 상세한 현황 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 현장 방문 시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 공부상 호수 불일치

본건은 공부상 '2층 가호'로 기재되어 있으나, 건축물 전유부 정보상으로는 '지층 가호'로 확인되는 등 상이한 부분이 있습니다. 또한, 현관문에는 '301호'로 표시되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다를 가능성이 매우 높습니다. 입찰 참여 시 반드시 현장 방문을 통해 정확한 호수 및 이용 상태를 확인하고, 관련 정보를 추가로 파악해야 합니다.

6.3. 기타 주의사항

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 파악됨)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 현장 방문의 제약과 공부상 호수 불일치 등은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

주변 시세와 건축 연도를 고려할 때, 감정가 대비 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 서울 은평구 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

잠재적 가치: 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 건축 연도가 오래된 점 감안)

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 시세 (최근 거래가): 8,800만원 (전용면적 24.74㎡), 11,500만원 (전용면적 37.02㎡)

건축 연도 (1987년), 전용면적 (35.87㎡), 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로, 감정가 대비 75% 수준을 고려할 경우 약 98,250,000원입니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 약 98,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 제안합니다. (유찰 가능성 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.