나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64306 [1] 서울특별시 은평구 신사동 5-8 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철6호선 "응암역" 서측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1993년 09월에 준공된 철근콘크리트 및 벽돌구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 제1호로서,

외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 다세대주택의 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 각 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 5-8번지 소재 다세대주택 지하층1호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경64306 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 122,000,000원입니다.

토지면적은 16.47㎡ (약 4.98평)이며, 건물면적은 36.59㎡ (약 11.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 문OO입니다.

건축물대장상 건물은 1992년 9월 5일 착공하여 1993년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조, 연와조, 평스라브 지붕의 4층 건물 내 지하층 1호입니다.

건축물대장상 해당 건물의 총 연면적은 452.3㎡ (약 136.82평)이며, 대지면적은 109.93㎡ (약 33.25평)입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전은 2011년 5월 9일 정덕희에서, 2020년 8월 20일 주식회사마니주택으로 이루어졌습니다.

현재 등기부채권 총액은 1,716,000,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 "응암역" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 있고, 지하철 6호선 "응암역"이 근거리에 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 토지는 북동측으로 각 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 15일 안산세무서장의 압류입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

채권자 겸 임차인인 문영민은 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 20일, 확정일자 2020년 7월 23일로 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2024년 12월 10일입니다.

다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주거지대로서, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 상권의 중심이라기보다는 주거 중심의 생활권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 학교와 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 시설 접근성이 양호한 편입니다.

특히, 지하철 6호선 응암역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설로는 하나로마트 신사점 등이 있으며, 불광천변 벚꽃길 등 시민들이 이용할 수 있는 휴식 공간도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 문영민이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 명도에는 항상 주의가 필요합니다.

공동담보 물건으로, 이는 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 설정된 경우를 의미합니다. 경매 진행에 직접적인 영향은 적으나, 채무 구조의 복잡성을 시사합니다.

건축 연도가 1993년으로 비교적 오래되어 건물 노후화 및 유지보수 관련 사항을 점검할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 응암역 인근의 주거지대에 위치한 다세대주택입니다.

감정가 대비 비교적 넓은 토지 및 건물 지분을 가지고 있으며, 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 건축 연도가 오래되었다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

주거 밀집 지역 내에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 시장 가격이 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 122,000,000원입니다.

인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 시세는 약 3,593,900원/㎡에서 4,734,500원/㎡ 범위로 형성되어 있습니다.

본건 건물면적(36.59㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 135,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 명도 리스크를 고려하되, 감정가 대비 높은 시세 잠재력을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 110% 수준으로, 시장 가치와 리스크를 종합적으로 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.