나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130785 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 337-25 마이빌5차 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130785 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 337-25 마이빌5차 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경130785 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-5, 제1층 제101호 (개봉동, 마이빌5차) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경130785 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130785 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 337-25 마이빌5차 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 19.03㎡ (약 5.75평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 개웅초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 거성아파트, 개봉진로아파트 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 단지형 다세대주택 부지로 이용 중에 있으며, 개봉동 일대는 노후 주거지 환경 개선을 위한 재개발 후보지로 선정되는 등 지역 활성화 및 주거 환경 개선 노력이 진행되고 있는 지역입니다.

1.3. 교통상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 개봉역은 수도권 전철 1호선의 주요 역 중 하나로, 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 특징은 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건이 명시되어 있다는 점입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로, 일반적으로 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 구체적인 내용과 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 등기부상 다른 권리관계는 추가 확인이 필요하나, 명시된 조건 외 특이사항은 파악되지 않았습니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 아파트 단지 및 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 개봉역을 중심으로 형성된 상업지구와 연계되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의시설, 상점, 식당 등이 잘 갖춰져 있습니다. 구로 제1호 골목형상점가인 개봉중앙 골목형상점가 등이 형성되어 있어 다양한 소상공인 점포들이 밀집해 있으며, 유동 인구가 많은 상권입니다. 대규모 상업 지구는 아니지만, 생활에 필요한 다양한 서비스를 이용하기에 불편함은 없습니다.

1.6. 생활정보

개웅초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 또한, 지하철 1호선 개봉역과 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 주거 밀집 지역의 특성상 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 개봉동 일대는 주거환경 개선 사업이 추진되는 지역으로, 향후 생활 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임차인의 대항력 포기조건'의 유효성과 실제 이행 여부입니다. 계약서 및 관련 서류 검토를 통해 세부 내용을 반드시 확인해야 하며, 명확한 확인 없이는 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 '교육환경보호구역' 및 '군사기지 및 군사시설 보호구역'에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 또한, '임대 내역 미상'이라는 점은 현재 공실 상태인지, 아니면 임대 중이나 계약 내용이 불분명한 상태인지 추가적인 현장 조사가 필요함을 시사합니다. 현재까지의 검색 결과로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 파악되지는 않았으나, 교육환경보호구역임을 감안하여 주변 환경에 대한 꼼꼼한 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 지역의 교통 요지인 개봉역 인근의 주거지 내에 위치하고 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다. 다만, 이 조건에 대한 철저한 검토와 확인이 필수적이며, 교육환경보호구역 및 군사시설보호구역 등의 제한 사항을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. 주거지로서의 가치와 함께 경매의 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 지하철 1호선 개봉역 역세권 인근의 주거지 내 물건으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* '임차인 대항력 포기조건'으로 인해 명도 관련 리스크를 줄일 수 있는 잠재적 이점이 있습니다. (단, 철저한 확인 필수)

* 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 변동 추이를 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계