나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135612 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135612 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경135612 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로50마길 5-6, 제4층 제403호 (시흥동, 다온캐슬) | 감정가: 246,100,000원 | 최저가: 196,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135612 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135612 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 246,100,000원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지 지분율: 2022.9999999999998 (이는 오류로 보이며, 실제 지분율 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

건물 지분율: 2511 (이는 오류로 보이며, 실제 지분율 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.40㎡ (약 0.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "한울중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제403호입니다. 외벽은 타일붙임 및 드라이 비트 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 2필지로 이루어진 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 공부와의 차이

공부상 현황과 실제 이용 상태 간에 별다른 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

"한울중학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 소유자 및 채무자

소유자와 채무자는 김OO 씨로 동일합니다.

3.3. 채권자

채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

주의사항으로 제시외 건물 포함 매각이며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 승계하고, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 경매가 진행됨을 의미합니다. 따라서, 해당 물건은 명확한 권리 분석과 함께 낙찰자가 추가적인 임차보증금 부담을 떠안을 위험이 없다는 점에서 고려해 볼 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동 지역은 주거 지역이 발달한 곳으로, 주변에 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 기본적인 생활권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 한울중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축 연혁 및 구조

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 비교적 최근 준공된 건물로 보이며, 기본적인 생활에 필요한 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 확인

본 건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건 등을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 포기 조건 이해

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 임차보증금 인수 부담을 덜어주는 긍정적인 측면이 있지만, 관련 법리 해석 및 HUG의 승계 내용에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경135612 (1) 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택입니다. 한울중학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지입니다. 특히, 주택도시보증공사가 채권자로 참여하여 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨에 따라, 낙찰자가 임차보증금 인수 위험 없이 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 정확한 임대차 관계 파악은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해, 임차인으로부터의 추가적인 보증금 부담 위험이 해소될 가능성이 높습니다. 이는 경매 물건에서 가장 중요하게 고려되는 권리 분석 측면에서 큰 장점으로 작용합니다.

8.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

금천구 시흥동 일대는 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 본 물건은 다세대주택으로, 직접 거주하거나 임대 수익을 목적으로 활용하기에 적합한 소형 면적을 가지고 있습니다.

8.3. 합리적인 투자 기회

유찰을 거듭하거나 특정 조건부 매각으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (본 건의 경우, 감정가는 246,100,000원이나, 실제 낙찰가는 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

8.4. 교육 환경

한울중학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 실거주 목적 투자 시 교육 환경이 매우 우수합니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 검토

9.1. 주변 시설

한울중학교가 남동측 인근에 위치하고 있으며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하여 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9.2. 혐오시설 검토

현재 검색된 정보 상, 본건 소재지(서울특별시 금천구 시흥동 3-96) 인근에서 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되는 내용은 없습니다. 다만, 1997년 동아일보 기사에 따르면 서울 금천구 시흥동 산6 일대에 쓰레기소각장 건설이 추진된 바 있으나, 현재의 해당 물건지와 직접적인 관련성 및 현황은 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 일반적으로 오래된 기사 정보는 현재 상황과 다를 수 있으므로, 직접적인 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계