나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경77088 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-1, 한강듀클래스의정부고산 에이동 4층412호 외3개호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 4층 412호 외 3개호로서
(사용승인일 : 2022.07.28)
외벽 : 커튼월 및 일부 치장벽돌붙임 마감 등,
창호 : 페어글라스창호 등 임.

이용상태

기호(1)-(4) 공히 "공장(지식산업센터)"임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, "공장(지식산업센터)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 30m 내외, 북동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로3류(폭 25m-30m)(2022-06-29)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 의견란 Ⅰ- 5항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경77088 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-1, 한강듀클래스의정부고산 에이동 4층 412호 외 3개호

용도: 지식산업센터 (공장)

건물규모: A동 10층 건물 내 4층 (사용승인일: 2022.07.28)

감정가: 2,271,000,000원

토지면적: 147.70㎡ (약 44.65평)

건물면적: 490.26㎡ (약 148.27평)

건물 제시외면적: 168.70㎡ (약 51.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 업무시설, 오피스텔, 각종 근린 및 편의시설이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 물건은 북서측으로 폭 약 30m 내외, 북동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 (우리은행 근저당, 2022.10.17.)

등기부채권 총액: 2,740,292,920원

주요 권리사항:

* 을1, 을2: 우리은행 근저당 (말소 예정)

* 갑3: 주식회사올라핀테크 가압류 (말소 예정)

* 갑4: 주식회사올라핀테크 강제경매 (본건 경매 사건의 근거가 되는 권리로서 말소 예정)

* 갑5: 신용보증기금 가압류 (말소 예정)

* 갑7: 의정부시 압류 (말소 예정)

* 갑8: 의정부세무서장 압류 (말소 예정)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이더라도 대항력 유무 및 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

개발 현황: 본 물건은 고산지구 지구단위계획구역 내에 위치하며, 공공주택지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

주변 시설: 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 이는 지식산업센터 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

업종 특성: 지식산업센터로서, 주변의 다양한 사업체 및 근로자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 북서측 인근에 고산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주거 단지 및 상업 시설이 인접해 있어 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 간선 도로망 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있습니다. 이로 인해 원상복구가 필요할 수 있으며, 관련 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (2025.12.4.자 이행강제금 부과 계고장 확인됨. 금액: 33,766,000원) 해당 관청을 통해 정확한 위반 내용, 복구 가능성 및 추가적인 이행강제금 부과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물 'ㄱ'이 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

중복사건: 본 사건 번호에 '(1)'이 붙어 있는 것으로 보아 중복 사건이 존재할 수 있습니다. 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

내부 구조 변경: 사무용 시설로 이용되며 경계벽 일부가 제거된 부분이 있어, 본래의 이용 상태와 다를 수 있습니다. 현장 조사를 통해 정확한 내부 상태를 파악해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 지식산업센터로 건물 상태는 양호한 편입니다. 아파트 단지 및 상업 시설이 인접한 우수한 입지를 갖추고 있으며, 고산지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성은 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년에 사용승인되어 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

탁월한 입지: 대단위 아파트 단지 및 편의시설이 밀집한 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

개발 잠재력: 고산지구의 계획적인 개발에 따른 지역 가치 상승 및 공공주택지구 지정으로 인한 미래 전망이 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

감정가는 2,271,000,000원이나, 다음과 같은 주요 리스크 요인들을 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성 (이미 33,766,000원의 계고장 확인됨)

* 임차인 관계 미상으로 인한 인수 가능성 확인 필요

* 제시외 건물 포함에 따른 처리 비용

따라서, 현장 방문을 통한 물건 상태 점검, 관할 관청에서의 위반건축물 및 이행강제금 관련 상세 확인, 임대차 현황에 대한 추가 조사 등을 마친 후, 낙찰 후 예상되는 총 소요 비용을 면밀히 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.