나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92056 [1] 경기도 양주시 은현면 선암리 281 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92056 [1] 경기도 양주시 은현면 선암리 281 공장 경매

• 사건번호: 2024타경92056
• 주소: 경기도 양주시 은현면 선암리 281
• 용도: 공장

의정부지방법원 경매8계 2024타경92056 | 소재지: 경기도 양주시 은현면 선암리 281 | 감정가: 3,302,278,000원 | 최저가: 1,132,682,000원 | 용도: 공장

1. * 의정부지방법원 2024타경92056 (1) 물건 보고서

* 물건 기본 정보

본 보고서는 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경92056 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92056 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 선암리 281

용도: 공장

감정가: 3,302,278,000원

토지 면적: 8,906.00㎡ (약 2,694.34평)

건물 면적: 810.00㎡ (약 245.03평)

총 토지 면적: 8,906.00㎡ (약 2,694.34평)

총 건물 면적: 810.00㎡ (약 245.03평) (제시외 건물 면적 633.00㎡ 별도)

* 물건 현황 및 특이사항

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 매각 대상은 기타이며, 일괄매각 조건으로 제시외 건물도 포함됩니다. 채권자는 장OO이며, 선순위 가등기가 존재합니다. 감정평가 요약에 따르면, 본건 토지는 공업용 건부지 및 일부 도로, 농경지 등으로 이용 중이며, 일부 지번의 현황과 공부상 지목이 상이합니다. 건물은 철근콘크리트조의 2층 및 단층 건물로, 공장과 사무실로 이용되었으나 현재는 공실 상태입니다. 특히, 본 건물은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 증축 및 축조 사실이 확인되었습니다. 또한, 등재된 건물 외에 추가적인 미확인 건물이 소재할 가능성도 있습니다.

* 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매이며, 감정가 산정 시 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 명시되어 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위 가등기'의 존재입니다. 가등기는 본등기가 실행될 경우 소유권 변동을 야기할 수 있으므로, 해당 가등기의 말소 여부, 본등기 실행 가능성 및 이에 따른 인수되는 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 공유물분할 경매의 특성상, 현재 공유자들과의 관계 및 향후 분할 과정에서의 변동 가능성도 고려해야 합니다.

* 입지조건

본건은 경기도 양주시 은현면 선암리, "은현교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 교통 사정은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류소가 소재하여 무난한 편입니다. 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(선암지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 상권분석

본건이 위치한 양주시 은현면 선암리 일대는 전반적으로 농업 및 소규모 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 일반적인 상업 시설이 밀집한 도심 상권이라기보다는, 인근 공장 및 산업단지와 연계된 물류, 생산, 지원 시설로서의 기능이 주를 이룰 것으로 보입니다. 주변 지역 개발 현황 및 향후 산업 동향을 파악하여 본건의 상업적 활용 가치를 평가해야 합니다.

* 생활정보

주변 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 교통망이 구축되어 있어 양주시내 및 인근 지역으로의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 공장 용도이므로 주거 환경으로서의 편의성보다는 업무 및 생산 활동에 초점을 맞춘 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재 사실입니다. 총 185㎡의 불법 증축과 330㎡의 불법 축조가 확인되었으며, 이는 건물 철거 또는 이행강제금 부과 등의 법적 제재로 이어질 수 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 다른 토지들이 있어 향후 지적 정리 및 이용 계획 수립 시 추가적인 검토가 필요합니다. 선순위 가등기의 존재는 권리 관계의 불확실성을 높이는 요소이며, 임대 관계가 미상이라는 점도 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

* 투자 포인트

본건은 토지 면적이 넓어(8,906.00㎡) 향후 재개발 또는 사업 확장을 위한 부지 확보 측면에서 잠재력을 가질 수 있습니다. 현재 공장 및 창고가 혼재된 지역 특성상, 유사 업종을 운영하거나 물류 거점으로 활용할 경우 메리트가 있을 수 있습니다. 일괄매각 조건으로 제시외 건물도 포함되어 있어, 이를 철거하거나 활용 방안을 모색하여 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 넓은 토지와 공장 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다. 하지만, 위반건축물 등재, 선순위 가등기 존재, 공부와 현황의 차이 등 해결해야 할 법적, 행정적 문제들이 산재해 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 사전에 철저히 조사하고, 예상되는 추가 비용 및 위험 부담을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 상세한 권리 분석과 법규 검토를 우선적으로 진행하시기를 권고합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매8계