나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109389 [2] 서울특별시 관악구 봉천동 14-96 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악 푸르지오 아파트" 서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.01.10)
외벽 : 석재 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 본건은 집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 14-96번지 2층202호에 위치한 다세대주택입니다. 감정평가액은 262,000,000원이며, 토지 면적은 20.72㎡(약 6.27평), 건물 면적은 28.98㎡(약 8.77평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OO이며, 중복사건, 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악 푸르지오 아파트" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 사다리형으로 다세대주택 및 근린생활주택의 건부지로 이용 중이며, 물건 서측에는 노폭 약 6m, 북측에는 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다. 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획상의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 9일 접수된 김호섭 근저당권(을3)이며, 이보다 선순위인 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 본건에서 주목할 권리는 을구5번 주택임차권(이은지, 보증금 195,000,000원, 전입 2020.04.10)으로, 이 임차인은 대항력이 있으며, 만약 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 그 외 을4 근저당권, 갑8·9 가압류, 갑10 강제경매, 갑11·13·14 압류, 갑12 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 557,488,768원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 유사한 주거 형태의 건물들과 학교 등이 분포하여 주거 중심의 상권 특성을 보입니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 수요는 확보될 것으로 보입니다. 교통 접근성이 양호하고 주거 밀집 지역이므로, 소규모 근린생활시설이나 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2014년 1월 10일에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 202호에 해당합니다. 전용면적은 28.98㎡(약 8.77평)이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점은 중요한 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이은지)의 존재입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 195,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있어 향후 철거, 이행강제금 부과, 건물 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 중복사건 및 병합사건으로 경매 진행 과정에 변수가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2.62억 원 대비 최근 시세가 현저히 낮은 것으로 파악됩니다. 특히, 1.95억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 더불어 위반건축물 등재 사실은 건물의 가치 및 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구라는 입지 조건은 도심 접근성 및 주거 수요 측면에서 긍정적입니다.

* 2014년 사용승인이므로 건물 노후도가 심하지 않습니다.

* 인근 신축 다세대 주택의 높은 매매 시세를 고려했을 때, 리스크 해소 시 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서울 관악구 내 유사한 면적의 다세대주택은 다음과 같은 시세 범위를 형성하고 있습니다.

* 2016년 건축, 26.98㎡ 물건: 28,300만원 (평당 약 3,468만원)

* 2022년 건축, 39.75㎡ 물건: 54,000만원 (평당 약 4,500만원)

본 물건의 전용면적 28.98㎡(약 8.77평)에 2016년 건축된 물건의 평당 시세를 적용할 경우, 약 100,400,000원 (1억 4만원) 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 2022년 건축 물건의 시세(평당 4,500만원)를 적용하면 약 130,410,000원 (1억 3,041만원)이 됩니다.

감정가는 262,000,000원이지만, 최근 시세는 1억원 내외로 파악되어 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 또한, 본 건은 임차인 보증금 195,000,000원을 배당받지 못할 경우 인수해야 하는 위험이 있습니다.

요구사항에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면, 위에서 추정한 본건 자체의 시장 가치 범위 내에서 고려해야 합니다.

* 최소 희망 입찰가 (시장 가치 기반, 리스크 감안): 90,000,000원

* 적정 희망 입찰가 (시장 가치 기반, 리스크 감안): 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 최고 희망 입찰가 (시장 가치 기반, 리스크 감안): 130,000,000원

하지만, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 총 실질 매입가는 1.95억원의 인수 보증금을 합산해야 하므로 2.2억 ~ 3.25억 원에 달하게 됩니다. 이는 현재 감정가 2.62억원을 초과하는 금액이므로, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 여부를 면밀히 확인하고, 유찰된 후의 감정가 변경 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 시설 정보

주변에는 학교(서울봉천초등학교, 봉현초등학교, 봉림중학교, 관악고등학교 등), 병원(관악구보건소, 봉천서울하나병원, 다니엘병원 등)이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 관악푸르지오 아파트 등 대규모 주거 단지와 인접해 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.