나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109389 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 14-96 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악 푸르지오 아파트" 서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.01.10)
외벽 : 석재 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 본건은 집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경109389 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 14-96 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000 원

토지면적: 19.74 ㎡ (약 5.97 평)

토지 지분: 19.73759259259259 ㎡

건물면적: 27.15 ㎡ (약 8.21 평)

건물 지분: 27.15 ㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2014년 01월 10일

등록 기준 건물 연면적: 313.47 ㎡

대지권 비율: 197.44 %

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악 푸르지오 아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

서측으로 노폭 약 6m, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(을3, 김호섭, 2024.01.09, 151,200,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번 순위의 주택임차권(이건주, 2024.04.08, 190,000,000원)은 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황 상 임차인 이건주 씨는 2021년 04월 05일 전입신고 및 2021년 03월 09일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

임차인 현황에는 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 190,000,000원의 주택임차권이 존재하며 매수인이 인수하므로 인수 보증금은 190,000,000원입니다.

본건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 공동담보로 진행될 수 있습니다.

등기부채권 총액은 552,488,768원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변에 아파트 단지 및 학교 등이 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

최근 봉천동 일대에서 유사한 다세대주택의 매매 사례가 확인됩니다.

2026년 7월 1일 거래된 비쥬타운B(전용면적 26.98㎡)는 28,300만 원에 거래되었으며, 이는 본건의 건물면적(27.15㎡)과 유사합니다.

1.4. 생활정보

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 주거 환경은 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인(이건주)이 보증금 190,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 예상보다 커질 수 있습니다. (총 인수 금액 = 입찰가 + 190,000,000원)

중복사건 및 중복병합사건으로 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 "위반건축물" 등재 및 대항력 있는 임차인의 인수 부담은 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역에 위치해 있습니다.

향후 위반건축물 관련 문제가 해결되거나, 인수 부담을 충분히 고려한 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원이며, 건물면적 27.15㎡의 유사 거래 사례(비쥬타운B, 26.98㎡, 28,300만 원)를 고려할 때, 시장 가치는 280,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재라는 큰 리스크와 190,000,000원의 인수 부담이 있습니다.

매수자가 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 부동산 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 246,000,000원에서 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 금액(56,000,000원)을 입찰가의 상한선으로 설정하고, 위반건축물 리스크를 고려하여 이보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 45,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.