나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8914 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 3층 303호 외 5개호로서, 외벽: 드라이비트, 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 3,6~10: 각 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 지적재조사 지구지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8914 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424-9 쉬젠오피스텔 2층 201호

건물용도: 오피스텔

감정가: 576,000,000원

감정평가일: 2026년 6월 8일

토지면적: 291.47㎡ (약 88.19평)

건물면적: 426.94㎡ (약 129.17평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 전, 과수원, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정 구역에 해당합니다.

물건은 남서측으로 노폭 약 5미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역은 농업 지역과 주거, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 중복병합사건으로, 대항력 있는 임차인 및 공동담보 물건입니다.

등기부채권 총액은 810,223,934원입니다.

말소기준권리인 중앙새마을금고 근저당(2023-12-29, 684,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요 기재 후 내용 없음)

* 임차인 현황:

- 임차인: 고

보증금: 10,000,000원

차임: 1,416,666원

전입/확정일자: 2025-08-27

대항력: 없음

비고: 보증금 전액 배당받지 못해도 인수되지 않음.

- 임차인: 함덕리앤주식회사

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-23

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 3,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 참조)

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력 다수 확인

- 여러 건의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 기록이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

- 최종 말소기준 권리는 중앙새마을금고 근저당입니다.

1.3. 상권분석

제주 함덕리는 아름다운 해변과 관광 명소로 유명한 지역으로, 관광객 및 거주민 수요가 꾸준한 상권입니다.

본 물건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 쉬젠오피스텔의 유사 면적(약 39~45㎡) 거래가는 99,000,000원에서 120,000,000원 수준입니다.

이는 본 물건의 감정가(576,000,000원) 및 기재된 건물 면적(426.94㎡)과는 상당한 차이를 보입니다.

JSON 데이터는 소형 면적의 거래 사례로 추정되며, 본 물건의 실제 면적(426.94㎡)이 정확하다면 훨씬 높은 시세를 형성할 수 있습니다.

하지만, 현재 시장가 대비 감정가 및 권리 관계의 복잡성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

함덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변에 전, 과수원 등이 있어 일부 자연 친화적인 환경을 느낄 수 있습니다.

함덕 해수욕장 등 관광지가 인근에 있어 관광객을 대상으로 한 임대업 또는 숙박업 관련 사업에 유리할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 함덕리앤주식회사(보증금 3,000,000원)가 대항력을 보유하고 있어, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이: 공부상으로는 오피스텔(업무시설)로 등록되어 있으나, 물건명세서상으로는 '제2종근린생활시설(체육도장)'으로 기재되어 있으며 현재 내부 공사가 중단된 상태라고 명시되어 있습니다. 이는 건물 이용 및 등기상의 혼란을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 서류에 의존하여 평가되었습니다. 이로 인해 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 부담: 총 등기부채권액(810,223,934원)이 감정가(576,000,000원)를 초과하므로, 채권회수에 차질이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되므로, 사건 절차의 복잡성이 존재합니다.

* 주변 시설: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 농업 활동 또는 가축 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 함덕이라는 우수한 입지를 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치 및 공사 중단 상태, 내부 확인의 어려움 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 지역적 가치를 기반으로 한 잠재적 투자 기회가 될 수 있습니다.

그러나 권리관계 및 물건 상태에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지인 함덕리에 위치하여 뛰어난 입지적 가치를 지닙니다.

* 건물 면적이 상당하여(426.94㎡), 활용 방안에 따라 높은 수익 창출이 가능합니다.

* 관광객 수요 및 지역 주민 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 576,000,000원

최근 유사 면적(약 40~45㎡) 거래 사례: 99,000,000원 ~ 120,000,000원

제공된 JSON의 소형 면적 시세와 본 물건의 감정가 및 면적 사이에는 큰 괴리가 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 공사 중단 상태, 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려해야 합니다.

등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 신중한 접근이 요구됩니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

단, 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 450,000,000원

이는 시장 상황, 권리관계 조사 결과, 물건 현황 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.