나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1820 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 884-7 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "제주서초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 본건까지 제반차량접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일: 1992.03.02)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

본건은 연립주택임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 "401호"로 표기되어 있으나, 실제 현장표시 "501호"로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

물건 비고

제시외 건물(목록 기재 1-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1820 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 884-7, 4층 401호 (현장 표시 501호)

물건종별: 연립주택

감정평가액: 108,394,000원

토지면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

토지지분: 36.89㎡ (약 11.16평)

건물면적: 55.36㎡ (약 16.75평)

건물지분: 55.36㎡ (약 16.75평)

건물 제시외면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

매각결정 내용: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

사용승인일: 1992년 3월 2일

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "제주서초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 본건까지 차량 접근성도 양호하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건은 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 6천만원)입니다. 본 경매 신청기입등기(2025.10.10)보다 선순위이므로, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계액은 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 구체적인 확인이 필요하며, 현장 조사 시 내부 확인이 곤란했던 점을 감안하여 실제 점유 관계 및 권리 사항에 대한 재확인이 요망됩니다.

등기부상 특이사항:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 말소기준권리인 근저당권 외에는 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주시 용담동의 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년식 아펠리움(72.175㎡)이 2026년 2월 245,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 신축 및 고급 주택으로 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 1991년식 성화빌라(66.3㎡)가 2026년 3월 65,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 연식 및 건물명('성화빌라' vs '성화연립주택')으로, 시세 파악에 참고할 만한 직접적인 사례입니다.

* 1988년식 남양주택(49.92㎡)이 2026년 3월 82,000,000원에 거래되었습니다. 본건보다 연식은 오래되었으나 면적이 작습니다.

상기 시세 정보와 본건의 감정가(108,394,000원)를 비교 시, 감정가가 유사 연식의 거래 사례보다 약 66% 이상 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "제주서초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주거 지역 내에 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

편의시설: 소규모 점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 시내 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역이며, 공항과 인접하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1992년 준공되어 약 34년이 경과된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

호수 표기 오류: 공부상 '401호'로 표기되어 있으나, 실제 현장 표시는 '501호(성화연립 501호)'로 되어 있어, 실제 점유 및 이용 현황에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 추후 명도 과정이나 법적 절차에서 혼선을 야기할 수 있는 요인입니다.

제시외 건물 포함: 매각에 제시외 건물(목록 기재 1-1)이 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 별도 처리 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

다수의 법적 제한 사항:

* 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 가축사육제한구역, 하수처리구역 등 기본적인 도시계획 사항이 존재합니다.

* 공항 소음 영향권 내 위치(제3종 구역(나 지구), 장애물제한표면구역 등)로, 소음 발생 가능성이 있으며 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역(저촉)으로, 건축 관련 계획 시 심의 절차가 필요하며 계획이 저촉될 경우 사업 진행에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지하수자원특별관리구역으로 지하수 이용에 제한이 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 이용 상황, 내부 상태, 관리 상태 등은 반드시 재확인이 필요합니다. (감정평가는 외부 관찰 및 유사 물건, 관련 공부에 기반하여 이루어졌습니다.)

주거환경개선지구: 관련 사업 진행 여부 및 해당 지역에 미칠 영향 등을 사전에 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 용담동에 위치한 연립주택으로, 학교와 상권이 근접하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 채권은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상 안전성은 확보된 상태입니다.

그러나 약 30년이 경과된 건물로 인한 노후화 문제, 공부상 호수와 현장 표기상의 불일치, 제시외 건물 포함, 공항 소음 영향 가능성 및 다수의 토지이용계획 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 내부 확인이 어려웠다는 점은 실제 물건 상태를 파악하는 데 중요한 제약이며, 감정평가액이 유사 사례 대비 다소 높게 책정된 점도 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 주거환경개선지구 지정에 따른 향후 사업 진행 가능성 및 그 영향도 면밀히 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주시 용담동의 안정적인 주거 입지입니다.

도심 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리상 안전성은 확보된 상태입니다.

향후 리모델링이나 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (단, 현행 도시계획 및 제한사항 고려 필요).

제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 방안 모색 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 108,394,000원

주변 유사 물건 시세:

* 성화빌라 (1991년식, 66.3㎡) 2026년 3월 거래가: 65,000,000원

* 남양주택 (1988년식, 49.92㎡) 2026년 3월 거래가: 82,000,000원

분석: 본건은 감정가가 108,394,000원으로 책정되어 있으나, 유사 연식의 실거래가(성화빌라 65,000,000원)와 비교 시 약 66% 수준의 높은 감정가로 평가되었습니다. 제시외 면적 및 토지 지분을 고려하더라도, 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 현장 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 86,000,000원 범위로 조심스럽게 제안합니다. 정확한 입찰가는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.