나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1838 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 1812 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2~9) 공히 부정형으로서 대체로 평탄하거나 완경사지이며, 과수원 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 남측으로 세로에 접함. 기호(3~6, 8, 9) : 지적상 맹지임. 기호(7) : 본건 북서측으로 세로에 일부가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급. 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉). 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉). 기호(5,6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급. 기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급. 기호(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉).

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도, 감정평가명세표 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 본건 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 본건 토지상에는 소유권 미상의 수목 등이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등을 고려하여 수목 등을 별도로 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 5) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적 및 건물개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 브럭조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈미장 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

견사 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도, 감정평가명세표 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1) 건물은 일반건축물대장상 용도가 '창고시설'로 되어있으나, 현황은 '견사'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(1) 건물 및 제시외건물 등은 현장조사시 폐문 및 관계인 등의 부재로 내부를 확인할 수 없었는바, 건물 등의 내부구조 및 마감자재 등은 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 기호(1) 건물은 일반건축물대장상 용도가 '창고시설'로 되어있으나, 현황은 '견사'로 이용중임. 일반건축물대장상 2022년 11월 28일자로 무단용도변경(창고->견사)에 따라 위반건축물 표기가 되어있는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적 및 건물개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 7-1, 7-2, 8-1, 9-1) 포함.
목록2 내지 9. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1838 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 1812

용도: 창고시설 (현황: 견사)

감정가: 2,721,427,100원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서귀포수산업협동조합으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 21,089.20㎡ (약 6,379.42평)

건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 68.50㎡ (감정평가명세표 참조)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 7-1, 7-2, 8-1, 9-1) 포함.

* 목록2 내지 9. 농지취득자격증명 제출 필요 (제출하지 않을 경우 매수신청보증금 반환 불가).

* 수목 포함 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 농지 및 과수원 등으로 이용되는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건 또한 보통입니다. 토지 중 기호(2)는 남측으로 세로에 접하나, 기호(3~6, 8, 9)는 지적상 맹지이며, 기호(7)는 북서측으로 세로에 일부 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 대부분 계획관리지역에 속해 있으며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 경관보전지구(3, 4등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(박미선 1994년, 문대진 2021년 증여) 및 채권자(서귀포수산업협동조합, 주식회사부대부)들의 근저당, 지상권설정, 공동담보 등이 등기되어 있습니다. 또한, 송윤택 명의의 소유권이전담보가등기(대물반환예약)가 존재하며, 서귀포수산업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 을10 (서귀포수산업협동조합 근저당, 2021-09-24 접수) 입니다. 이에 따라 일반적인 경매 절차상 을구의 근저당, 지상권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 갑구의 소유권 이전 및 소유권이전담보가등기(갑3, 송윤택)는 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 표기되어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 농지 및 과수원이 밀집한 지역에 위치하여 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다.

4.2. 지역 특성

금악리는 제주 4.3 사건과 관련하여 역사적 아픔을 간직한 지역이며, 오름 등 자연 경관이 발달한 곳입니다. 최근에는 성이시돌목장 인근에 폐기물 처리 업체 증설 관련 논란이 있었으나, 본 건 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

인근에 금악초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다. 병원, 마트 등 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 2~9 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있습니다. 농지법 개정으로 인해 농지위원회 심의가 필요할 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정 관서에 사전 문의하는 것이 권장됩니다.

6.2. 건축물 현황 및 위반사항

건축물대장상 용도는 '창고시설'이나, 현황은 '견사'로 이용 중이며, 2022년 11월 28일자로 무단 용도변경(창고->견사)에 따른 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 이는 향후 건물 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 매각 포함/제외 물건

* 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 (목록 기재 7-1, 7-2, 8-1, 9-1)이 있습니다.

* 토지상 수목은 평가에 포함되었습니다.

* 단, 목록 3,4,9의 비닐하우스 및 창고 시설, 목록 2의 제시외 경량철골구조 판넬지붕 단층 견사는 매각에서 제외됩니다. (감정평가서 건물개황도 참조)

6.4. 기타 고려사항

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 내부 구조 및 마감재 확인이 어려웠으므로, 유사 물건의 표준적인 상태를 참고하여 평가되었습니다.

* 토지 제시외 건물 평가: 제시외 건물 존재를 고려하여 토지가 평가되었으며, 소유권 행사 제한 가능성 등은 감정평가명세표를 참조해야 합니다.

* 소유권 미상의 수목 및 제시외 건물: 토지 상 소유권 미상의 수목과 제시외 건물들이 존재하며, 이에 대한 소유권 확인 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있으나, 농지취득자격증명 필수, 위반건축물 등재, 복잡한 권리관계(담보가등기 인수 가능성) 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지 이용 계획 상 용도 제한이 많고, 현황 용도와 공부상 용도가 상이하여 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 장점.

* 광대한 토지 면적.

* 농지 외 과수원 등으로 이용 중인 토지.

* 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 현재까지 파악되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,721,427,100원입니다. 상기 리스크 요인 및 인수 가능성 있는 권리(담보가등기 등)를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액에서 결정될 가능성이 높습니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리관계, 농지취득 가능성, 현장 조사 결과, 시장 동향 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

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