나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1831 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 산18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕면사무소" 북서측 원거리 약 1.1 km 지점에 위치하며 일대는 지방도변 임야 및 농경지대를 형성하여 자연림 및 과수원, 전 등 으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. [북서측 농경지대보다는 다소 지대가 높음]

인접 도로상태

북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에 접하며 본건 중간 부분은 북측으로 폭 약 3m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하고 북서측 부분은 북측으로 막 다른 소폭의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)( 저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(202 3-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전 2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하 수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 자연림 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1831 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 산18

용도: 임야

매각 대상: 토지 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,961,473,000원

토지 면적: 67,637.00㎡ (약 20,460평)

토지 지분: 67,637㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕면사무소" 북서측 원거리 약 1.1 km 지점에 위치하고 있음.

일대는 지방도변 임야 및 농경지대를 형성하여 자연림 및 과수원, 전 등으로 이용되고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

2.3. 도로 상태

북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에 접하며, 본건 중간 부분은 북측으로 폭 약 3m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하고 북서측 부분은 북측으로 막다른 소폭의 비포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 1,440,000,000원

* 소유권 이전: 이규석, 나종윤, 농업회사법인주식회사신산 순으로 소유권 이전 등기됨.

* 근저당권: 농협은행주식회사 (접수일자: 2018-04-18, 권리금액: 금1,440,000,000원) - 말소됨.

* 지상권설정: 농협은행주식회사 (접수일자: 2018-04-18) - 말소됨.

* 임의경매개시결정: 농협은행 (접수일자: 2025-10-15, 권리금액: 1,232,170,518원) - 본 건 경매 개시.

* 압류: 제주특별자치도 (접수일자: 2025-12-15) - 말소됨.

말소기준권리: 2018-04-18 농협은행 근저당권 (을25) - 등기부상 말소 기재되어 있음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 안덕면의 외곽 임야 지역에 위치하며, 주변은 자연림 및 농경지가 주를 이루고 있음.

인근에 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설이 직접적으로 밀집해 있지 않아, 자체적인 상권 형성은 미미한 수준임.

지역적 특성상 전원생활 또는 농업 관련 활동을 위한 토지로 고려될 수 있음.

5. 생활정보

본건 소재지는 안덕면사무소에서 북서측으로 약 1.1km 거리에 위치.

인근 지방도를 통해 서귀포시 시내 및 주요 관광지로의 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됨.

가장 가까운 편의시설, 병원, 학교 등은 안덕면 소재지 또는 서귀포시 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역에 속함.

경관보전지구3등급, 생태계보전지구2등급, 4-1등급, 4-2등급, 5등급에 저촉됨.

지하수자원보전2등급, 4등급에 저촉됨.

건축계획심의대상구역에 포함됨.

이러한 복합적인 규제 사항으로 인해 향후 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 있을 수 있음. 특히 자연환경 보전 관련 규제가 강하게 적용됨.

6.2. 기타 특이사항

본 건은 자연림 상태로, 지상의 수목이 포함 평가되었음.

토지이용계획 상의 규제가 많아 개발 가능성 및 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면의 자연림 상태 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 다수의 자연환경 관련 법규 및 규제로 인해 개발이 제한적인 토지임.

인접 도로 접근성은 확보되어 있으나, 지목 및 현황이 임야이므로 일반적인 주거, 상업 목적의 활용보다는 농업, 임업 또는 자연 휴양 시설 등 특정 목적에 한정될 가능성이 높음.

권리관계상 낙찰자는 인수하는 권리가 없으나, 등기부등본에 기재된 복합적인 용도지역 및 보전지구 지정 사항을 면밀히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

광활한 제주도의 토지를 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회.

자연환경 보전 가치가 높은 지역의 토지로, 장기적인 관점에서의 가치 상승 가능성 모색.

향후 제주도 지역 개발 계획 및 규제 완화 동향에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,961,473,000원

고려사항:

* 넓은 면적의 임야 토지.

* 다수의 자연환경 보전 관련 규제로 인한 개발 제한.

* 현황 임야 상태로 즉각적인 활용 어려운 점.

* 낙찰 후 인수하는 권리 없음.

예상 입찰가: 1,500,000,000원 ~ 1,800,000,000원 (감정가의 약 76% ~ 92%)

세부 산정은 현장 답사 및 추가적인 법규 검토 후 조정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.