나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8910 [1] 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 1136호선(중산간도로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서, 외벽 : 스톤코트 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비 및 기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 하천구역<하천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 상부에 다락이 소재함. -현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 일반건축물대장상 첨부 도면 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으니, 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

3. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

4. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

5. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

6. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

7. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

8. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

9. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

10. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8910 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 엔알파라디빌 제101동 제4층 제402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 368,000,000원

토지 면적: 142.10㎡ (약 42.98평)

토지 지분: 142.1017㎡ (약 42.98평)

건물 면적: 80.52㎡ (약 24.35평) - 전용면적 기준

건물 지분: 80.52㎡ (약 24.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보: 엔알파라디빌, 2018년 준공, 총 4층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도 1136호선(중산간도로)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지 상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 5월 11일 접수된 국민은행 근저당 (권리금액: 253,000,000원)입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

기타 권리 현황:

* 2020년 4월 8일: 소유권이전3번신탁등기말소 (엔알종합건설주식회사)

* 2020년 4월 8일: 소유권이전 (김운수)

* 2023년 4월 13일: 소유권이전 (현도현)

* 2025년 10월 14일: 임의경매 개시결정 (유케이제십일차유동화전문, 권리금액: 234,305,528원)

* 2026년 7월 28일: 압류 (제주특별자치도)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 본건 상부에 다락이 소재하며, 이는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. (보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 서귀포시 호근동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 생활 편의성을 위한 시설 접근성은 양호합니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 서호초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가 이용이 가능하며, 지역 내에서 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 자산유동화전문회사가 채권자이므로, 일반적인 경매 물건과 다른 특수성이 존재할 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 내부 확인이 곤란하여 실제 점유 관계 및 건물 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정이나 예상치 못한 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

시세 대비 높은 감정가: 본건의 감정가는 3억 6,800만원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 거래가는 1억 8,000만원 ~ 2억 3,000만원 수준으로 파악되어 상당한 시세 차이가 존재합니다.

채권 총액의 부담: 등기부채권 총액 2억 5,300만원이 본건의 추정 시세보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후에도 채권액 대비 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 호근동에 위치한 2018년 준공의 도시형생활주택(연립주택)입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다.

내부 설비는 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 감정가와 실거래가 간의 큰 격차, 그리고 채권 총액이 시세보다 높은 점은 투자 시 매우 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 현장 확인의 중요성을 강조합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 향후 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

제주 서귀포라는 지역적 특성으로 인한 관광 및 주거 수요가 지속될 수 있습니다.

현재 감정가 대비 낮은 실거래가 형성은 시세 차익 또는 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 80.52㎡)의 연립주택 거래가는 1억 8,000만원에서 2억 3,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 3억 6,800만원으로, 이는 시장 시세와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 매각으로 소멸될 말소기준 권리인 근저당 채권 최고액이 2억 5,300만원으로, 시장 시세보다 높습니다.

이러한 점을 고려할 때, 낙찰 시 수익 확보를 위해서는 시장 시세를 기준으로 하되, 채권 부담을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래가를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 2억 3,500만원 수준으로 제시합니다. 이 가격은 최고 실거래가 수준에 근접하며, 채권 부담을 고려할 때 추가적인 하락 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 수행하시기 바랍니다.

주변 시설 관련:

지도 등 외부 검색 결과, 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1309-12 인근 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 주거 시설과 일부 상업 시설, 자연녹지 등이 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.