나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1759 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 3677-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 "봉성리사무소" 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 남동측 근거리에 중산간서로(지방도 1136호)가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 일반목구조 목구조 위 징크지붕 지상2층 구조로서, 외벽: 스타코, 인조석 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 바닥: 강마루, 타일 마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

천장매립형 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

일괄매각, 목록 1.은 지분매각임, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경1759 (1)

소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 3677-4

용도

단독주택

감정가

417,984,350원

토지면적

3788. 00㎡ (약 1146평)

토지지분

2380. 0004㎡

건물면적

133. 43㎡ (약 40평)

건물지분

133. 43㎡

매각대상

토지지분 / 건물전체매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

안OO

특이사항

공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 "봉성리사무소" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 중산간서로(지방도 1136호)가 소재하여 차량을 통한 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

접근성

본건 토지는 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 경관보전지구4등급

* 생태계보전지구5등급

* 지하수자원보전3등급 (저촉)

* 지하수자원보전4등급 (저촉)

* 하수처리구역

3. 권리분석

말소기준권리

건물 등기부상 을12 (안경희 근저당, 2023-06-19, 456,000,000원)이며, 토지 등기부상 을23 (안경희 근저당, 2023-06-19, 456,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

부동산 목록 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 표기되어 있으나, 해당 개요는 비어있어 현재 기준으로는 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리

없음. 본 경매는 말소기준권리 이후의 권리들을 모두 소멸시키는 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 안경희

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-21

* 확정일자: 2023-06-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 안경희 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 건물 등기부상 주택임차권(을13)이 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

총 채권액 (인수되는 권리 제외)

등기부상 총 채권액은 토지 2,091,000,000원, 건물 843,015,071원으로 합계 2,934,015,071원에 달하나, 이는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 제주시 애월읍 봉성리 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

상업시설 및 편의시설

주변에는 봉성리사무소가 있으며, 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)은 봉성리 자체 또는 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 보다 다양하고 전문적인 상업시설이나 편의시설은 차량 이동을 통해 제주시 또는 애월읍 중심지로 나가야 이용이 편리할 수 있습니다.

교통 인프라

인근 지방도 1136호선(중산간서로)을 통해 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 양호합니다.

혐오시설 유무

주변 토지이용계획(계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등) 및 지역 특성을 고려할 때, 본건 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 환경

조용한 자연환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 쾌적한 주거 환경입니다.

교육시설

인근 봉성리에 봉성초등학교가 위치하고 있어 기본적인 초등 교육이 가능합니다. 중고등학교의 경우 통학 거리를 고려해야 합니다.

의료시설

인근 애월읍 지역의 보건소 또는 병의원을 이용할 수 있으며, 종합병원은 제주시 내 이용이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각

본건은 토지 지분(2380.0004㎡) 매각 건으로, 건물은 전체 매각되나 토지는 공유하는 형태로 매수하게 됩니다. 이는 추후 건물 활용, 증축, 재건축 시 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

건축물 표제부와의 면적 차이

건축물대장상의 전체 토지 면적은 4302㎡, 전체 건물 연면적은 1042.55㎡(단독주택, 9가구)로 기재되어 있으나, 본 경매 대상은 토지 지분과 건물 133.43㎡이므로, 실제 매수하게 될 면적과 건물 전체의 규모 및 활용 방식에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물 포함

건물 면적 외에 9.60㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악해야 합니다.

도로 편입 토지

토지 일부가 타운하우스 단지 내 도로로 이용되고 있다는 점은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 제주시 애월읍의 조용한 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 토지가 지분으로 매각되고, 건축물대장상의 전체 건물 규모와 경매 대상 건물 면적 간 상당한 차이가 있으며, 토지 일부가 도로로 편입된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들에 대한 충분한 사전 조사와 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

위치

제주 국제공항 및 주요 관광지와 접근성이 우수한 애월읍에 위치하여 관광객 또는 제주 거주자에게 매력적인 입지입니다.

토지 가치

넓은 면적의 토지 지분을 보유하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주거 환경

조용하고 쾌적한 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 현장 상태, 건축물대장과의 면적 차이, 토지 지분 비율, 도로 편입 여부 등 다각적인 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

참고로, 본 물건의 감정가는 417,984,350원입니다. 실제 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 유입 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 전문가의 도움이나 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.