나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1813 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '고성1리사무소' 남측 근거리에 위치하며, 일대는 타운하우스, 전 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 상업용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 역사문환환경보존지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골구조 패널위슁글지붕 2층 건물로서 <사용승인일자: 2019.11.04><2025.03.10 2층 증축> 외벽: 패널마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 바닥: 에폭시 등.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 단층 일반창고이나, 현장조사 및 일반건축물대장등본상 2층 근린생활시설입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-58호 기계기구 [HOIST 크레인(모델명: DY0050-L) 외 2점(목록상 기계기구 전부 소재불명)]은 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2025타경1813 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-3

용도: 근린시설

감정가: 1,538,263,800원

토지 면적: 1420.00㎡ (약 429.55평)

건물 면적: 666.95㎡ (약 201.77평)

건물 제시외 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOO

평가 제외 기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-58호 기계기구(HOIST 크레인(모델명: DY0050-L) 외 2점)는 소재불명으로 평가에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '고성1리사무소' 남측 근거리에 위치하며, 일대는 타운하우스, 전(밭), 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

* 도로상태: 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역, 전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 강예원

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-24

* 확정일자: 2026-01-07

* 배당신고일자: 2026-01-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 강예원은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-04-13 접수, 제주신용협동조합 근저당권(960,000,000원).

* 본건 경매개시결정: 2025-10-10 접수, 제주신용협동조합 임의경매(846,417,926원).

* 총 등기부채권액(토지): 1,334,192,900원.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-04-13 접수, 제주신용협동조합 근저당권(960,000,000원).

* 본건 경매개시결정: 2025-10-10 접수, 제주신용협동조합 임의경매(846,417,926원).

* 총 등기부채권액(건물): 1,331,733,000원.

* 물건명세서 상 특이사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-3)이 포함됩니다.

* 토지 지상 돌담은 토지에 포함하여 평가했습니다.

* 건물 출입구 부분 비가림은 건물에 포함하여 평가했습니다.

* 건물은 일반건축물대장상 변동사항(2025.03.10, 2025.04.30)으로 증축 및 주용도 변경(단층 일반창고에서 2층 제2종근린생활시설로 변경)되었으며, 2025.10.14.자로 건물표시 변경등기가 완료되었습니다.

* 토지 지상 이동 가능한 철제컨테이너 1기, 이동 가능한 철제 방갈로 설비 10개동은 매각에서 제외됩니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구는 소재불명으로 감정평가에서 제외되었습니다.

* 임차인 관련 주의: 임차인 강예원은 보증금 150,000,000원이 있으나 대항력이 없습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 차임이 0원으로 기재되어 있으며 기타 임대관계가 미상으로, 실제 사용 수익 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 일대는 아름다운 자연경관과 해안선을 따라 발달한 관광지로서, 최근 몇 년간 카페, 레스토랑, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 상업시설이 활발하게 들어서고 있습니다.

* 본 물건이 위치한 고성리 지역은 관광 수요와 더불어 주변의 타운하우스, 전, 과수원 등 농촌 및 주거 지역이 혼재하는 복합적인 특성을 보입니다.

* '고성1리사무소' 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 점진적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

* 대상 물건의 용도가 근린생활시설로 지정되어 있어, 주변 주거 및 관광 수요를 바탕으로 한 업종 운영에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제주시 시내로의 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통으로는 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 주민을 위한 기본적인 상점, 마트, 식당 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 애월읍의 발달된 관광 인프라를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교 등 교육시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있으며, 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 의료시설: 제주시 주요 병원 및 의원급 의료시설은 차량으로 접근 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 물건 제외: 이동 가능한 철제 컨테이너와 철제 방갈로 10개동은 매각 대상에서 제외되므로, 이로 인한 명도 절차 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기계기구 소재 불명: 평가에서 제외된 기계기구의 실제 소재 및 매각 포함 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 공부상 차이: 건물은 사용승인일자(2019.11.04) 이후 증축 및 용도변경이 이루어졌으며, 최근(2025.03.10, 2025.04.30)에도 변동이 있어 공부와 현황을 면밀히 대조하는 것이 중요합니다. 다만, 건물표시 변경등기가 완료되어 현재는 일치하는 것으로 보입니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 임차인 강예원의 차임이 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 물건의 사용 수익 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 각종 보전지구 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍에 위치한 근린생활시설로서, 관광 수요와 지역 주거지의 특성을 겸비한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 15억 3천여만원입니다. 건물은 최근 증축 및 용도 변경을 거쳐 현 상태와 일치하는 등기 상태를 갖추었으나, 제시외 물건 제외 및 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 인기 지역인 애월읍에 위치하여 관광 및 주거 가치가 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리가 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물이 근린생활시설로서 실제 이용 현황과 부합하는 용도로 활용 가능합니다.

* 주변 관광객 및 지역 주민 수요를 바탕으로 한 상업 시설 운영 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 본 물건의 임차인 강예원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 유사 물건 낙찰가, 시장 동향, 향후 수익률, 명도 가능성, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.