나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1821 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 503-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 '상귀리사무소' 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택 및 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

부정형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 주거용(타운하우스)건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 제3종구역 (다지구)<공항소음방지및소음대책지역지원에관한법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장 설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지 하수자원보전4등급<제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법>, 하수처리구역<하수도 법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건물로서 외벽: 인조석 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 강화마루 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1. 지분매각.
조경수 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1821 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 503-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 533,667,640원 (5억 3,366만 7,640원)

* 토지면적: 3,075.00㎡ (약 930.4평)

* 토지지분: 313.035㎡ (약 94.7평)

* 건물면적: 146.72㎡ (약 44.4평)

* 매각대상: 토지 지분, 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 토지 지분 매각, 일괄 매각, 조경수 등 포함 평가

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 '상귀리사무소' 남서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택 및 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 주거용(타운하우스) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제3종구역 (다지구), 장애물제한표면구역, 공장 설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 등기부상 권리 합계액이 상당하며, 이는 감정평가액을 초과하는 수준입니다. (토지 등기부채권 총액: 1,856,065,849원, 건물 등기부채권 총액: 489,265,849원)

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 건물 등기부상 2024년 2월 23일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을11)으로 추정되며, 이에 따라 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 인수하지 않고 소멸시킬 수 있습니다. (단, 법원 매각물건명세서 확인 필수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 인수 여부 및 내용 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계액은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 거래: 남건휴먼스마크힐애월2차 (신축, 89.85㎡) 38,500만원.

* 2026년 5월 거래: 남건휴먼스마크힐애월3차 (신축, 89.85㎡) 36,000만원.

* 2026년 6월 거래: 태영하이츠빌 (2016년식, 74.16㎡) 24,500만원.

* 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본 물건인 '단독주택'과는 주거 형태, 토지 이용 방식, 가치 평가에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 이 시세 정보는 본 물건의 직접적인 가치 산정에 한계가 있습니다.

* 신축 다세대 주택은 89.85㎡ 기준으로 3억 6천만원 ~ 3억 8천 5백만원 선에서 거래되었으며, 이는 일반적인 주택 거래 동향을 보여줍니다.

* 본 물건은 3,075㎡의 넓은 토지와 146.72㎡의 단독주택으로 구성되어 있으며, 특히 토지 지분(약 10.18%) 매각이라는 특성을 고려해야 합니다. 토지 가치가 주택 가치에 비해 상대적으로 높을 수 있으나, 지분 매각으로 인해 활용도에 제약이 발생합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 강화마루 등으로 시공되었습니다.

* 건축 연도: 2018년 12월 05일 사용승인되었습니다.

* 설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: '상귀리사무소' 인근 지역으로, 단독주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재된 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설은 지역 특성에 따라 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지의 전체 면적(3,075㎡) 중 약 10.18%인 313.035㎡만 매각 대상입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이는 매각 후 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 초과하므로 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '지상권개요'가 명시되어 있으나 상세 내용이 없어, 해당 지상권이 소멸되지 않는 권리일 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 존재는 확인되었으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대 조건이 미상이므로, 인수 여부 및 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 상귀리에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적(3,075㎡)과 전체 건물 매각이라는 장점이 있습니다. 또한, 복잡한 권리 관계와 높은 총 채권액은 감정가 이하의 낙찰 가능성을 시사합니다. 그러나 토지의 지분(약 10.18%)만 매각된다는 점은 가장 큰 단점이며, 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 임대 관계 미상 등의 불확실성 요인도 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 잠재력: 3,075㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. (지분 매각으로 인한 제약은 고려해야 함)

* 전체 건물 매각: 건물이 전체 매각되어 건물 자체의 사용 수익에는 즉각적인 제약이 적습니다.

* 애월읍의 입지 가치: 제주도의 핵심 지역 중 하나인 애월읍은 지속적인 수요와 가치를 지닙니다.

* 경매 메리트: 복잡한 권리 관계 및 지분 매각 특성으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 533,667,640원

* 주요 고려 사항:

* 토지 지분 매각(약 10.18%)으로 인한 활용 제약 및 거래의 어려움.

* 다수의 권리 설정으로 인한 복잡한 권리 관계 및 잠재적 위험.

* 건물 전체 매각이라는 긍정적 요인.

* 주변 다세대 주택 시세는 본 물건과 직접 비교하기 어려우나, 지역 내 주택 시장 동향을 간접적으로 참고.

* 산정 근거:

* 토지 지분 매각은 물건의 가치를 크게 하락시키는 주요 요인으로 작용합니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요합니다.

* 건물 전체 매각 및 애월읍의 입지 가치, 토지의 넓은 면적(전체 기준)을 고려하되, 지분 매각 리스크를 최우선으로 반영하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 일반적으로 지분 매각 물건은 전체 매각 물건 대비 10%~30% 이상 낮은 가격에 거래되는 경향이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 533,667,640원의 약 75% ~ 85% 수준에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 533,667,640원 * 0.75 = 400,250,730원

* 533,667,640원 * 0.85 = 453,667,444원

* 최종 제안: 약 4억 3천만원 ~ 4억 7천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 법원 매각물건명세서의 상세 검토, 필요시 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.