나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52133 [1] 전라남도 여수시 학동 75 코아루시티코어 8층805호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층 ~ 지상15층 건물 내 제8층 제805호로서, 외벽: 석재치장, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상 대보호구역(쌍봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52133 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO (여천신용협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 여수시 학동 75 코아루시티코어 8층805호

신 주소: 전라남도 여수시 거북선공원1길 22 (학동)

건물명: 코아루시티코어

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축연도: 2020년 사용승인

건물 규모: 지하 5층 ~ 지상 15층, 총 284실 규모 (본건은 8층 805호)

건물 높이: 57.8m

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 171,000,000원

토지면적: 5.53㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5276㎡

건물면적 (전용면적): 36.08㎡ (약 10.92평)

건물 지분: 36.08㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있으며, 여수시청, 여수우체국 등이 인접하여 행정 및 금융 업무가 용이한 지역입니다.

신축 건물인 코아루시티코어는 여수 시내 중심부에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

여수공항, KTX 여수역, 여천국가산단 등으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

관련 법규에 따라 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(쌍봉초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

말소기준권리: 근저당권 (을1, 2023-01-31, 여천신용협동조합, 120,000,000원)

기타 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2023-01-31, 백진선)

* 압류 (갑3, 2025-06-05, 여수시)

* 임의경매 (갑4, 2025-10-13, 여천신용협동조합, 100,000,000원)

등기부채권 총액: 120,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' - 이는 해당 없음으로 해석됩니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현 점유자의 실제 사용 현황 및 퇴거 조건 등 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이 없더라도 계약 관계에 따른 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본건이 위치한 학동 지역은 여수시의 행정, 금융, 상업 중심지로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

"여수시청" 및 각종 관공서, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 주변 상업 및 근린생활시설

건물 내 상가 시설이 있으며, 인근에 여천농협 하나로마트, 여천농협식자재마트, 한살림 여천매장 등 다양한 상업시설이 위치하고 있습니다.

스타벅스, 맥도날드 등 프랜차이즈 매장과 편의점(GS, CU)이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

여수시청 인근으로서 공공기관 및 다양한 금융기관 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

여수시청, 여수시청 민원실 등이 도보 거리에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

가까운 곳에 거북선공원이 있어 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(쌍봉초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

주변에 쌍봉초등학교(0.3km, 학군 S등급), 여선중학교(1.2km, B등급), 여천고등학교(1.0km, C등급) 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

말소되지 않는 권리는 없으나, 채권 총액(120,000,000원) 및 경매 신청 채권액(100,000,000원)을 고려해야 합니다.

임의경매로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되나, 추가적인 채권 및 미납 관리비 등의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

본 물건은 "생활형숙박시설"로, 관련 법규상 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과 등 법적 제재 대상이 될 수 있습니다.

2023년 10월 14일까지 건축물 용도 변경(오피스텔 등) 또는 숙박업 신고가 필요하며, 이를 이행하지 않을 경우 법적 제재가 따릅니다.

해당 건물의 경우, 용도 변경을 위한 주차장 규정 강화 등 지자체 조례 변경으로 인해 절차가 복잡하고 어려울 수 있습니다.

본 건이 속한 건물(코아루시티코어)은 284실 규모로, 상업지역에 위치하며 생활숙박시설로 건축되었습니다.

감정평가상 '숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형))'로 이용 중입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

해당 지역은 중심상업지역으로 방화지구에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(쌍봉초등학교) 등의 지정이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 대규모 상업 및 주거 시설 밀집 지역이므로 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

여수시 학동에 위치한 코아루시티코어 8층 805호는 여수시청 인근의 중심 상업지역에 자리하고 있어 입지적 가치가 우수합니다. 비교적 신축 건물이며(2020년 사용승인), 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, '생활형숙박시설'이라는 용도와 관련된 법규 변화 및 규제 사항, 그리고 이에 따른 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시 행정, 금융, 상업 중심지에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 36.08㎡(약 10.92평)의 전용면적으로 1인 가구나 소액 투자에 적합할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 숙박시설로서의 운영 또는 용도 변경 후 주거용(오피스텔 등)으로 활용 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 법규 및 규제 준수 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

본 물건은 '생활형숙박시설'의 용도 규제와 관련된 리스크가 존재하며, 이에 대한 정확한 법적 해석 및 향후 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 그리고 상기 언급된 리스크 요인을 종합적으로 반영하여 결정해야 할 것입니다. (참고: 리치고 등 부동산 정보 사이트에서 유사 매물의 시세 및 실거래가 정보 확인 필요)1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52133 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO (여천신용협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 여수시 학동 75 코아루시티코어 8층805호

신 주소: 전라남도 여수시 거북선공원1길 22 (학동)

건물명: 코아루시티코어

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건축연도: 2020년 사용승인

건물 규모: 지하 5층 ~ 지상 15층, 총 284실 규모 (본건은 8층 805호)

건물 높이: 57.8m

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 171,000,000원

토지면적: 5.53㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5276㎡

건물면적 (전용면적): 36.08㎡ (약 10.92평)

건물 지분: 36.08㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있으며, 여수시청, 여수우체국 등이 인접하여 행정 및 금융 업무가 용이한 지역입니다.

신축 건물인 코아루시티코어는 여수 시내 중심부에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

여수공항, KTX 여수역, 여천국가산단 등으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

관련 법규에 따라 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

중심상업지역, 방화지구(중앙지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(쌍봉초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

말소기준권리: 근저당권 (을1, 2023-01-31, 여천신용협동조합, 120,000,000원)

기타 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2023-01-31, 백진선)

* 압류 (갑3, 2025-06-05, 여수시)

* 임의경매 (갑4, 2025-10-13, 여천신용협동조합, 100,000,000원)

등기부채권 총액: 120,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' - 이는 해당 없음으로 해석됩니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현 점유자의 실제 사용 현황 및 퇴거 조건 등 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이 없더라도 계약 관계에 따른 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본건이 위치한 학동 지역은 여수시의 행정, 금융, 상업 중심지로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

"여수시청" 및 각종 관공서, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 주변 상업 및 근린생활시설

건물 내 상가 시설이 있으며, 인근에 여천농협 하나로마트, 여천농협식자재마트, 한살림 여천매장 등 다양한 상업시설이 위치하고 있습니다.

스타벅스, 맥도날드 등 프랜차이즈 매장과 편의점(GS, CU)이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

여수시청 인근으로서 공공기관 및 다양한 금융기관 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

여수시청, 여수시청 민원실 등이 도보 거리에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

가까운 곳에 거북선공원이 있어 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(쌍봉초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

주변에 쌍봉초등학교(0.3km, 학군 S등급), 여선중학교(1.2km, B등급), 여천고등학교(1.0km, C등급) 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

말소되지 않는 권리는 없으나, 채권 총액(120,000,000원) 및 경매 신청 채권액(100,000,000원)을 고려해야 합니다.

임의경매로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되나, 추가적인 채권 및 미납 관리비 등의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

본 물건은 "생활형숙박시설"로, 관련 법규상 주거용으로 사용 시 이행강제금 부과 등 법적 제재 대상이 될 수 있습니다.

2023년 10월 14일까지 건축물 용도 변경(오피스텔 등) 또는 숙박업 신고가 필요하며, 이를 이행하지 않을 경우 법적 제재가 따릅니다.

해당 건물의 경우, 용도 변경을 위한 주차장 규정 강화 등 지자체 조례 변경으로 인해 절차가 복잡하고 어려울 수 있습니다.

본 건이 속한 건물(코아루시티코어)은 284실 규모로, 상업지역에 위치하며 생활숙박시설로 건축되었습니다.

감정평가상 '숙박시설(생활숙박시설, F형(장애인형))'로 이용 중입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

해당 지역은 중심상업지역으로 방화지구에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(쌍봉초등학교) 등의 지정이 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 대규모 상업 및 주거 시설 밀집 지역이므로 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

여수시 학동에 위치한 코아루시티코어 8층 805호는 여수시청 인근의 중심 상업지역에 자리하고 있어 입지적 가치가 우수합니다. 비교적 신축 건물이며(2020년 사용승인), 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, '생활형숙박시설'이라는 용도와 관련된 법규 변화 및 규제 사항, 그리고 이에 따른 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시 행정, 금융, 상업 중심지에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 36.08㎡(약 10.92평)의 전용면적으로 1인 가구나 소액 투자에 적합할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 숙박시설로서의 운영 또는 용도 변경 후 주거용(오피스텔 등)으로 활용 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 법규 및 규제 준수 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

본 물건은 '생활형숙박시설'의 용도 규제와 관련된 리스크가 존재하며, 이에 대한 정확한 법적 해석 및 향후 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 그리고 상기 언급된 리스크 요인을 종합적으로 반영하여 결정해야 할 것입니다. (참고: 리치고 등 부동산 정보 사이트에서 유사 매물의 시세 및 실거래가 정보 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.