나이스옥션 법원경매 순천 2025타경659 [1] 전라남도 순천시 조례동 1608 순천금당대주아파트 102동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "신흥초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 중소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 대로변의 아파트단지로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 자유롭고, 은근에 택시 및 버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 14층건 내 제14층 제1407호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방성비, 승강기 설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로에 접하는 주출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 개요

* 사건번호: 순천지원 2025타경659 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

4.

5. 1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 1608 순천금당대주아파트 102동 14층 1407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 44.36㎡ (약 13.42평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

6.

7. 2.입지조건

8.

9. 2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, "신흥초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지와 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 대로변 아파트 단지로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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11. 2.2. 교통 접근성

* 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 및 택시 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

12.

13. 2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

14.

15. 3.권리분석

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17. 3.1. 등기부 현황

* 등기부등본 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리는 2018년 9월 18일 접수된 국민은행 근저당 (을19)입니다.

* 본건 경매 신청 채권자는 2025년 10월 17일 접수된 국민은행의 임의경매 (채권금액 104,021,999원)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 191,633,320원입니다.

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19. 3.2. 임차인 현황

* 제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장 방문 시 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

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21. 4.상권분석

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23. 4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 속한 금당대주아파트는 단지 규모가 크며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

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25. 4.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 금당대주아파트 (총 6개동, 559세대)

* 준공년도: 1995년 3월 18일

* 주차시설: 총 418대 (지상 3대, 지하 21대, 지하는 305대 수용 가능)

* 주차 가능 대수는 세대당 약 0.75대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

26.

27. 5.생활정보

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29. 5.1. 교육 시설

* 본건에서 북측 인근에 신흥초등학교가 위치하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 주변 지역이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

30.

31. 5.2. 편의 시설

* 아파트 단지 주변으로 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

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33. 5.3. 건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브 지붕 14층 건물 중 14층에 위치합니다.

* 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 일반적인 급배수, 위생, 개별난방(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

34.

35. 6.잠재적 리스크

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37. 6.1. 미납 관리비

* 2025년 10월 기준으로 482,700원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 매각물건명세서상 별도 통보되는 사항이 없는 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 반드시 확인 및 정산 필요합니다.

38.

39. 6.2. 건물 노후화

* 1995년에 준공되어 30년 가까이 된 건물로, 장기수선충당금 적립 및 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

40.

41. 6.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

42.

43. 7.종합 의견

44.

45. 본건은 순천시 조례동에 위치한 금당대주아파트 14층 물건으로, 신흥초등학교 인근에 자리하며 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

46. 권리분석상 특별한 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

47. 다만, 1995년 준공된 아파트로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 미납 관리비 확인이 필요합니다.

48. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 단지 내 더 작은 면적의 아파트 거래 가격은 상승세를 보이고 있으나, 본건과 면적이 달라 정확한 시세 비교에는 한계가 있습니다.

49. 종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

50.

51. 8.투자 포인트

52.

53. 8.1. 입지적 장점

* 순천시 조례동의 신흥초등학교 인근으로 학군 및 주거 환경이 우수합니다.

* 대로변에 위치하여 시인성이 좋고 접근성이 뛰어납니다.

54.

55. 8.2. 권리관계의 명확성

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 보유하고 있습니다.

56.

57. 8.3. 시세 대비 잠재적 가치

* 감정가(156,000,000원) 대비하여 시세 조사를 통해 유리한 가격으로 취득할 경우 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

58.

59. 9.예상 입찰가

60.

61. 9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 59.66㎡ (약 18평) 면적의 거래 사례입니다.

* 2026년 4월 4일: 9,300만원 (10층)

* 2026년 5월 12일: 11,200만원 (4층)

* 2026년 5월 5일: 12,500만원 (12층)

* 위 사례들을 볼 때, 동일 단지 내 18평형 아파트가 최근 9,300만원에서 12,500만원 사이에서 거래되고 있어, 금당대주아파트의 시세는 전반적으로 상승세 또는 안정세를 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 84.92㎡ (약 25.69평)으로, 제공된 실거래가 정보(약 18평)보다 면적이 크므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

* 그러나, 18평형의 최고 실거래가가 12,500만원인 점을 감안할 때, 본건(25.69평)의 현재 시세는 감정가 156,000,000원과 유사하거나 일부는 이를 상회할 가능성도 있습니다. (면적 차이를 고려한 환산 시 17,800만원 이상 추정 가능성도 있으나, 이는 단순 계산이며 실제 시세와는 다를 수 있습니다.)

62.

63. 9.2. 예상 입찰가 산정

* 권리관계가 매우 깨끗하고, 주변 시세 동향이 긍정적인 점을 고려합니다.

* 본건의 감정가는 156,000,000원이며, 동일 단지 내 더 작은 평형의 최근 거래가격을 미루어볼 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 평가됩니다.

* 경매 낙찰 시 시세보다 낮은 가격으로 취득하는 것이 일반적이므로, 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.