나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51543 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 <목포북교초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건 중 제1동 제11층 제1101호(남향)로, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~9월)가 약 10,490,350원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

2.1. 1.위치 및 주위환경

2.1. 2.교통상황

2.2. 건물 및 토지 정보

2.2. 1.건물 구조 및 이용상태

2.2. 2.토지 형상 및 이용상태

2.2. 3.인접 도로상태

2.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

2.2. 5.공부와의 차이

2.2. 6.기타 참고사항

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.2. 등기부 현황

3.3. 임차인 현황

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

3.5. 총 채무액

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 및 전기료

6.2. 주변 혐오시설 유무

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51543 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

2.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 남교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.1. 2.교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 및 토지 정보

2.2. 1.건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조(벽식구조)의 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 25층 건물 중 제1동 11층 1101호(남향)입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 창으로 이루어져 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 전기, 위생급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.2. 2.토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 3.인접 도로상태

본 건 남측 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.2. 4.토지 이용계획 및 제한상태

해당 정보는 제공되지 않았습니다.

2.2. 5.공부와의 차이

해당 정보는 제공되지 않았습니다.

2.2. 6.기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 금100,800,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권보존(갑1, 향원주택주식회사) 외 다수의 근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소될 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (확정일자, 전입일자, 배당신고일자 미기재)

* 임차인: 이

보증금: 182,700,000원 (1차 증액분 8,700,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-07-30

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

본 건의 경우, 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 1,286,711,497원입니다. (우리은행 근저당 100,800,000원 + 장종수 근저당 800,000,000원 + 이문옥 주택임차권 182,700,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 203,211,497원)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 남교동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 주변에 상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 또한, 차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

본 건 인근에 목포북교초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변의 상가들을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 및 전기료

관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 2025년 1월부터 9월까지 전체 세대로 추정되는 전기료 약 10,490,350원이 미납된 상태입니다. 이는 인수 후 거주 시 전기 공급 중단 및 추가 납부의 위험이 있음을 시사합니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역은 대체로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으나, 목포시 대양동 일대에 쓰레기 소각장, 매립장 등 폐기물 처리 시설이 위치하고 있으며, 이러한 시설들과 인접한 무안군 지역 주민들의 민원 사례가 보고되었습니다. 본 건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 광역적인 지역 환경 측면에서 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 중심지에 위치한 아파트로, 아파트 단지 및 상가 혼재 지역에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 상당한 금액의 미납 전기료가 발생하여 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있으며, 등기부상 다수의 채무가 존재합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 중심부의 아파트 단지 내 위치

* 목포북교초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 주변 상가 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

미납 전기료: 약 10,490,350원 (잠재적 추가 부담)

등기부 총 채무액 (말소 예정): 1,286,711,497원

상기 물건의 경우, 미납 전기료 약 1,050만원은 낙찰 후 부담해야 할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 추가적인 조사 및 명도 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 미납 관리비 및 기타 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 대략적인 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있으나, 이는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.