나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51535 [1] 전라남도 목포시 상동 829-17 하당로데오타운 에이동 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 상동 소재‘목포하당초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 학교, 아파트단지 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

가로망이 정비된 도심지역으로 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 9층 업무시설 및 공동주택 9층 건물중 8층 803호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택 건부지로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025. 9. 30.자 ‘이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 목포지원 2025타경51535 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보입니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51535 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 상동 829-17, 하당로데오타운 에이동 8층 803호

* 용도: 집합건축물대장상 업무시설, 공동주택 (본건 이용상태: 다세대주택 건부지)

* 감정가: 39,000,000원

* 토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

* 토지지분: 9.0892㎡ (약 2.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 39.32㎡ (약 11.89평)

* 건물지분: 39.32㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자 (강제경매 신청): 서울보증보험 주식회사 (2025.10.16 접수, 권리금액 49,783,556원)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 건물 중 8층 803호

* 건축년도: 2002년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 상동에 소재하며, '목포하당초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 학교, 아파트단지 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 가로망이 정비된 도심 지역으로, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 토지 이용: 본 건물은 철근콘크리트조 스래브지붕 9층 건물로, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 토지는 세장형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 정보 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

본 건은 등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 목포시의 압류 (2021-08-30)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국 공사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-01-07

* 확정일자: 2018-11-30

* 배당신고일자: 2021-02-15

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권 등기 확인됨.

* 주요 등기사항 요약:

* 주택임차권 (을5): 한국토지주택공사, 45,000,000원, 2021-02-15 접수. 등기상 '인수'로 기재되어 있으나, 아래 특이사항 참조.

* 강제경매 (갑12): 서울보증보험 주식회사, 49,783,556원, 2025-10-16 접수.

* 등기부채권 총액: 45,000,000원 (한국토지주택공사 임차보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원 (아래 특이사항 참조)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

* 특이사항 및 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 (한국 공사)이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

* 서울보증보험 주식회사로부터 2025.09.30.자 '이 사건 경매 목적물이 낙찰되는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하여, 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약합니다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 본 확약서 제출로 인해, 대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종 판단은 법원에서 결정됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 목포시 상동은 목포하당초등학교를 중심으로 형성된 주거지대이며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재되어 있습니다.

* 유사 부동산 거래 사례:

* 청림퓨전빌 (연립, 2001년식) 60.76㎡ (전용면적 기준) 2025년 2월 19일 6,500만원에 거래 (약 107만원/㎡).

* 베스트빌2차 (다세대, 2001년식) 59.7㎡ (전용면적 기준) 2025년 2월 15일 6,400만원에 거래 (약 107만원/㎡).

* 푸른마을빌라 (다세대, 1999년식) 76.315㎡ (전용면적 기준) 2025년 6월 23일 8,500만원에 거래 (약 111만원/㎡).

* 주변 시세는 약 107만원/㎡ ~ 111만원/㎡ (평당 약 353만원 ~ 367만원) 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 가로망 정비 및 인근 버스승강장 소재로 교통은 무난한 편입니다.

* 교육: 목포하당초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 구체적인 대형 편의시설 정보는 확인되지 않습니다.

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 기타: 임대관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 제출된 확약서로 인해 매수인에게 임대인 지위 승계 및 보증금 반환 의무가 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 해석의 여지가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공 건물로, 현재 24년차 되어 관리 상태에 따라 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 채권 총액: 채권자 서울보증보험의 채권액(약 4,978만원) 및 임차인 보증금(4,500만원)을 고려할 때, 경매 신청 채권액 외에도 채무 총액이 상당함을 알 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포시 상동에 위치한 업무시설 및 공동주택으로, 초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않는다는 내용의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정된 점과 확약서로 인한 리스크 완화 가능성을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 타진해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3,900만원으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮아 가격 메리트가 있습니다.

* 초등학교 인근 입지: 안정적인 주거 수요가 예상되는 초등학교 인근에 위치합니다.

* 보증금 인수 부담 완화 (예상): 임차인 관련 확약서로 인해 보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 59.7㎡ ~ 76.315㎡의 물건들이 6,400만원 ~ 8,500만원에 거래되었습니다. 이는 평균 약 107만원/㎡ ~ 111만원/㎡ (평당 약 353만원 ~ 367만원) 수준입니다.

본 건의 전용면적은 39.32㎡(약 11.89평)입니다. 이를 주변 시세에 대입하면 약 4,200만원 ~ 4,360만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가 3,900만원은 주변 시세보다 다소 낮게 책정되어 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 4,500만원은 제출된 확약서로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

위 분석을 종합해 볼 때, 인수 보증금 0원을 가정하고, 감정가(3,900만원)와 예상 시세(4,200만원 ~ 4,360만원)를 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 4,000만원 ~ 4,300만원

* 4,000만원은 감정가 대비 약간 높은 수준으로, 시세와의 격차를 줄이고 안정적인 낙찰 가능성을 높이는 가격입니다.

* 4,300만원은 주변 시세 범위 내에서, 확약서로 인한 리스크 완화 가능성을 반영한 보수적인 최고가 수준입니다.

* 낙찰 후 즉시 임대 또는 거주 시, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.