나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51538 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 지하1층 지상25층 건물 내 제12층 1202호 로서 외벽: 몰탈위페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배마감 등. 창호: 새시창호. 형식: 계단식.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별난방설비 등이 되어 있으며, 건물 내 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주상복합아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복2차선의 도로에 접하며, 북측으로 주차장진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남교동 1-1 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한 (2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 등기사항전부증명서상 임차권 설정(임차보증금 185,800,000원)되어 있음. 기 타: 대상물건 건물(남교크레지움에듀파크)에 대한 전기요금의 지속적 연체로 한국전력공사 목포지사의 전기 공급정지(단전) 예정(예정 일시: '25. 10.30. 오전 10시 이후) 안내문이 1층 공동 현관에 부착된 것으로 조사됨.(미납기간 '25. 1월~9월 총 10,490,350원)

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납 전기료(25년 1월-9월) 약 10,490,350원으로 한국전력공사의 단전 안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51538 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청 채권자)

채무자: (정보 없음)

소유자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1202호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트구조 (벽식구조) 철근콘크리트지붕 지하1층 지상25층 건물 중 제12층 1202호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) - 전용면적

토지지분: 26.1047㎡

건물지분: 72.7487㎡

전유부분 면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

공급면적: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 북측으로 주차장 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건축 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조(벽식구조)로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

계단식 아파트로 이용 중입니다.

도시가스 개별난방 설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지(남교동 1-1)는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(금100,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (총 채권액: 486,600,000원)

3.3. 임차인 현황 및 기타 사항

임차인: 조

보증금: 185,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 19일

확정일자: 2020년 4월 9일

대항력: 없음

비고: 신청 채권자는 임차보증금 대위변제자입니다. 임차인의 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황

본 물건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하여 다양한 상업 시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 상점, 음식점 등 생활 편의 시설이 다수 소재하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. (주변 조사 결과)

5. 생활정보

* 주변 학교

목포북교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

상업지역에 인접하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 전체 세대 미납 전기료

2025년 1월부터 9월까지의 건물 전체 세대 미납 전기료가 약 10,490,350원에 달하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있습니다. 이는 입주 후 전기 공급에 차질이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 신청채권자의 지위

신청 채권자는 임차보증금에 대한 대위변제자로서, 임차인 관련 권리관계에서 특이사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 초등학교와 상업시설이 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건물 전체의 미납 전기료 문제와 신청 채권자의 대위변제 관련 사항은 낙찰 후 해결해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

전용면적 72.75㎡(약 22.01평)로 일반적인 가구에서 거주하기에 적합한 크기입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 주거지 및 상업지역 혼재 입지

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성

* 인근 상업시설 이용 편리성

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 206,000,000원을 기준으로 하되, 미납 전기료 처리 비용, 명도 관련 제반 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(구체적인 입찰가 산정은 전문가의 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.