나이스옥션 법원경매 목포 2025타경524 [1] 전라남도 무안군 일로읍 월암리 93 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 "전남체육고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지내 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(전남체육고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(전남체육중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(감나무) 및 제시외물건 ㄹ) 관정 1식이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 주택임.

설비내역

일련번호 1-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬레이트 위 강판지붕 단층, 보일러실 약 3㎡임. 제시외건물 ㄴ) 철파이프조 슬레이트 위 강판지붕 단층, 차양 약 18㎡임. 제시외건물 ㄷ) 목조 슬레이트 위 강판지붕 단층, 창고 약 10.2㎡임.

공부와의 차이

일련번호 1-가)는 공부상 지붕이 "스레트지붕" 이나, 현황은 "스레트 위 강판지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 포함
목록 1.(가)는 공부상 '스레트지붕'이나, 현황은 '스레트 위 강판지붕'임
목록 2. 일부 지상 소재 제시외 수목(감나무) 및 제시외 물건(ㄹ,관정) 매각 포함
목록 2. 일부 지상 매각대상 아닌 타인 소유의 건물이 타 지번과 물린 채로 소재함(감정평가서 참조), 이로 인하여 제한 받는 가격은 72,105,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경524 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 일로읍 월암리 93

* 용도: 단독주택

* 감정가: 90,300,320원

* 토지 면적: 345.00㎡ (약 104.36평)

* 토지 지분: 345㎡ (약 104.36평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

* 건물 지분: 54㎡ (약 16.34평)

* 건물 제시외 면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 일로농업협동조합 (추정)

* 건축물 정보:

* 준공일: 1992년 08월 28일

* 주구조: 시멘트 블럭조

* 지붕: 스레트 위 강판 지붕 (공부상 스레트 지붕)

* 주용도: 단독주택

* 신주소: 전라남도 무안군 무전길 6-6

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 "전남체육고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지내 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형 평지이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양), 상대보호구역(전남체육고등학교, 전남체육중학교), 개발촉진지구, 하수처리구역에 속합니다.

1.2. 상권 및 생활정보

* 상권: 본건은 일로읍 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 기능에 충실한 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 전남체육고등학교, 전남체육중학교, 무안황토골 농협하나로마트, 일로읍사무소, 일로초등학교 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 05월 07일 접수된 일로농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3 근저당, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 현황:

* 임차인: 이점례 (이 )

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2017년 04월 18일

* 확정일자: 2026년 01월 19일

* 배당신고일자: 2026년 01월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이점례는 대항력이 있으나, 배당신고일자가 확정일자보다 늦으므로 배당을 받을 경우 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 특수 권리 분석:

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 지상에 타인 소유 건물이 존재할 경우, 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 재산권에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 지상 소재 타인 소유의 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명)

* 타인 소유 건물: 본건 토지 일부 지상에 매각 대상이 아닌 타인 소유의 건물이 타 지번과 물려 소재하고 있습니다. 이로 인해 본 건의 가치가 72,105,000원만큼 제한받는 것으로 평가되었습니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

* 제시외 건물 및 물건:

* 보일러실 (조적조, 약 3㎡)

* 차양 (철파이프조, 약 18㎡)

* 창고 (목조, 약 10.2㎡)

* 제시외 수목 (감나무)

* 제시외 물건 (관정)

* 상기 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 및 수목, 관정(ㄹ)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 공부와의 차이:

* 건물 지붕: 공부상 '스레트지붕'이나 현황은 '스레트 위 강판지붕'입니다.

1.5. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

입력된 JSON 데이터는 주변의 다세대 주택 거래 사례를 기반으로 합니다. 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓어 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 4~5월):

* 2004년 준공, 73.49㎡ (약 22.23평) 다세대 주택: 3,840만원 (약 173만원/평)

* 2004년 준공, 84.905㎡ (약 25.68평) 다세대 주택: 3,840만원 (약 149만원/평)

* 2014년 준공, 70.175㎡ (약 21.23평) 다세대 주택: 12,900만원 (약 607만원/평)

* 분석: 최근 거래된 다세대 주택 사례들을 보면, 건축 연도가 오래된 주택은 가격이 낮고, 비교적 신축인 주택은 가격이 높게 형성되어 있습니다. 특히 2014년 준공된 승원팰리체는 평당 600만원 이상의 시세를 보입니다. 본건은 1992년 준공된 단독주택으로 건축 연도는 오래되었으나, 104평이 넘는 넓은 토지를 보유하고 있다는 점에서 토지 가치가 중요하게 고려될 수 있습니다. 감정가는 9,030만원 수준으로, 토지 면적을 고려할 때 토지 가치 대비 건물 가치가 낮게 평가되었거나, 여러 제약 사항이 반영된 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 지상에 타인 소유 건물이 존재하고 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 제약으로 인해 소유권 행사에 심각한 문제가 발생할 수 있으며, 큰 금전적 손실로 이어질 수 있는 매우 높은 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이점례 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되지만, 배당 절차상의 문제나 임차인의 권리 행사 여부에 따라 보증금 1,200만원을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 타인 소유 건물로 인한 가치 하락: 본건 토지 위에 타인 소유 건물이 존재하여 감정가에서 72,105,000원이 제한되었습니다. 이는 본건의 시장 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

* 건축물 노후: 1992년 준공 건물로 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접면: 북측 약 3~4m 도로에 접해 있어 차량 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 일로읍 주택가에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 타인 소유 건물 혼재, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적이고 심각한 권리 및 물건상의 하자를 다수 안고 있습니다. 감정가 9,030만원은 이러한 제약 사항들을 반영한 금액으로 보이며, 법정지상권의 불확실성은 본 건의 투자 가치를 판단하는 데 가장 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 복합적인 위험 요소로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으며, 감정가 대비 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

* 넓은 토지 가치: 104평이 넘는 토지 면적은 향후 활용 방안에 따라 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 재건축/개발 잠재력 (장기적 관점): 만약 법정지상권 및 타인 소유 건물 문제가 해결된다면, 넓은 토지를 활용한 재건축 또는 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 법정지상권 문제 해결 여부가 관건입니다.)

1.9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성이라는 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있으며, 타인 소유 건물로 인해 감정가에서 72,105,000원이 제한된 상태입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 12,000,000원 역시 배당을 받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

감정가 90,300,320원 대비 70% ~ 85% 수준을 고려한 입찰가 범위를 제시할 수 있습니다.

- 70% 수준: 약 63,210,000원

- 85% 수준: 약 76,755,000원

'타인 소유 건물로 인한 제한 가격'이 72,105,000원임을 감안할 때, 해당 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로 약 75,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가의 약 83% 수준으로, 해당 금액으로 낙찰받더라도 법정지상권 문제 해결 또는 관련 소송 등에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 염두에 두어야 합니다. 낙찰 전 법률 전문가와 상담하여 법정지상권 성립 여부 및 예상되는 법적 절차, 비용 등에 대한 정확한 진단을 받으시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.