나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51544 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지내 단위세대(남교크레지움에듀파크 제1동 제17층 제1704호)로서, 주위는 단독주택, 소규모 공 동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건물(제1동)내 제17층 제1704호로서, 사용승인일 : 2020-04-13 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 석재치장 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)(전유면적 : 72.7487㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료(25년 1월-9월) 약 10,490,350원으로 한국전력공사의 단전 안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51544 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1704호

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건물 (제1동)

사용승인일: 2020-04-13

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용): 72.75㎡ (약 21.99평)

건물지분 (전용): 72.7487㎡ (약 21.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대입니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 본건은 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지의 형상은 인접도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 2020-04-23에 이루어졌습니다. 이후 우리은행 근저당권(말소기준권리), 신철우 근저당권, 장종수 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 전체 등기부채권 총액은 1,336,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김다영

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-19

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2020-04-23 접수)입니다. 모든 등기된 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대입니다. 이는 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 접근이 용이함을 시사합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

4.3. 교육 환경

본건은 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비/공과금

건물 전체 세대의 미납 전기료가 2025년 1월부터 9월까지 약 10,490,350원에 달하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있습니다. 이는 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 잠재적 비용이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

5.2. 채무 관련 특이사항

신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은 주목해야 할 부분입니다. 이는 채무 관계가 복잡하거나 과거 임차인 관련 분쟁이 있었을 가능성을 내포합니다.

5.3. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 관련 채무 및 담보 설정 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

전라남도 목포시 남교동에 위치한 남교크레지움에듀파크 아파트 경매 물건입니다. 2020년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 약 1천만 원에 달하는 미납 전기료와 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 물건의 상태 및 주변 시세, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물의 장점을 가집니다.

* 우수한 입지: 목포시 남교동의 주상지대 내 위치하며, 초등학교 인근으로 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

* 신건 또는 유찰 가능성: 권리 분석상 명확한 인수 사항은 없으나, 미납 전기료 등의 특이사항으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 203,000,000원이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 6개월 내 동일 또는 유사 면적의 실거래가 및 유사 물건 낙찰가율 조사.

* 미납 전기료 등 잠재적 비용 처리 방안 및 실제 소요 비용 산정.

* 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 전망 분석.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 수리 필요성, 주변 환경 등 직접 확인.

제공된 정보를 바탕으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 위에 언급된 추가 조사 사항을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.