나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51545 [1] 전라남도 목포시 용당동 1214 에드가채움아파트 104동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북측 인근에 위치하는 '에드가채움아파트 제104동 제14층 제1405호'이며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 기존주택지대임. 본단지는 5개동 총256세대로 구성되어 있음.

교통상황

단지 동측 가까이로 시내버스승강장이 소재하고 시가지내 기존주택지역에 자리하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건내 14층 1405호로서 2016년7월1일 사용승인 되었음. 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 자체지반은 대체로 평탄하나 인접지 및 인접도로 대비 약간 고지이며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접하며 2곳의 진출입로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 방재지구, 지구단위계획구역, 소로3류(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함
-부동산현황조사보고서에 의하면 2025년 10월 기준 미납관리비가 약 500,000원 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51545 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 용당동 1214 에드가채움아파트 104동 14층 1405호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 14층 (2016년 7월 1일 사용승인)

총 세대수: 256세대 (5개동)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 185,000,000 원

토지면적: 61.05 ㎡ (약 18.47 평)

건물면적: 68.56 ㎡ (약 20.74 평)

전용면적: 68.56 ㎡ (약 20.74 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주거지역입니다.

본 아파트 단지는 5개동, 총 256세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 동측 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

시가지 내 기존 주택 지역에 자리하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 에드가채움아파트

사용승인일: 2016년 7월 1일

총 세대수: 256세대

주차시설: 지하 주차장 11대, 총 177대 주차 가능

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존: 도휘주식회사 (2016-07-07)

소유권 이전: 임남희 (2016-09-07, 매매)

주택 임차권: 김유주 (2025-02-19 등기, 보증금 157,000,000원, 인수 조건)

가압류: 삽교농업협동조합 (2024-10-23) - 말소 대상

강제 경매: 서울보증보험 (2025-10-16) - 말소 대상 (본 경매 사건의 채권자)

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

김유주 임차인:

총 보증금: 157,000,000 원 (최초 150,000,000 원 + 증액분 7,000,000 원)

전입일자: 2021년 2월 19일

확정일자: 2021년 1월 8일 (150,000,000원), 2022년 12월 8일 (7,000,000원 증액분)

대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자 기준)

비고: 주택임차권 등기가 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 삽교농업협동조합의 가압류 (2024년 10월 23일 접수)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 삽교농업협동조합의 가압류, 서울보증보험의 강제경매 등기 외 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매수인 인수 권리: 김유주 임차인의 대항력 있는 주택임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 금액에 대해 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 물건은 아파트 단지, 단독 주택, 소규모 점포 등이 혼재된 기존 주택 지역에 위치합니다.

인근에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

목상고등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 또는 인근 소규모 점포를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

김유주 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 157,000,000 원 중 배당으로 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 중요한 인수 사항이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

2025년 10월 기준 미납 관리비가 약 500,000원이며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 금액 및 인수 대상 관리비 내역을 확인해야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 소로3류 저촉 등 일부 제한 사항이 있으나, 아파트 단지 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 용당동에 위치한 에드가채움아파트 104동 14층 1405호로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리관계상 대항력 있는 임차인 김유주 씨의 보증금 157,000,000원 인수 가능성이 존재하며, 이는 잠재적 리스크 요인입니다.

또한, 미납 관리비 인수 부담도 고려해야 합니다.

이러한 인수 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지 및 신축 아파트: 목상고등학교 인근에 위치하며, 2016년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

안정적인 임대 수요: 아파트 단지 내 다수의 세대수로 인해 지역 내 임대 수요가 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

시세 상승 잠재력: 목포시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000 원

최근 매매 사례:

2025년 11월 (13층, 68.56㎡): 185,000,000 원

2026년 4월 (9층, 68.56㎡): 180,000,000 원

최근 전월세 사례:

2026년 2월 (1층, 68.56㎡): 보증금 145,000,000 원

최근 매매가를 고려할 때 해당 물건의 시세는 180,000,000원 ~ 185,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하는 부담이 크므로, 입찰가는 이에 대한 위험 부담을 반영하여 보수적으로 책정해야 합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 제시합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 경매 시 납부할 금액이며, 실제 총 취득 비용은 (예상 입찰가) + (인수하는 임차인 보증금 157,000,000원)이 됩니다. 따라서 최종적인 총 부담액이 시장가 대비 합리적인지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.