나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51539 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 목포시 남교동 소재 "목포중앙식료시장" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건 중 제22층 제2202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~9월)가 약 10,490,350원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51539 (1)

* 물건소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 22층 2202호 (도로명 주소: 전라남도 목포시 호남로 6)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 건물 규모: 총 25층 중 22층

* 감정가: 213,000,000원

* 토지 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

* 토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

* 건물 면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

* 건물 지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

* 준공일: 2020년 4월 13일 (사용승인일 기준)

* 물건명세서 작성일: 2026년 04월 27일

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1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "목포중앙식료시장" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 목포중앙시장, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 근거리에 있으며, 목포역 및 목포항과의 접근성도 양호한 편입니다. 별도의 혐오 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일자 우리은행 근저당 (100,800,000원)

* 등기부 채권 총액: 489,800,000원

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리만 존재하며, 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

* 주요 권리 내용:

* 소유권 보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당: 우리은행 (100,800,000원, 2020-04-23) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박은주 (189,000,000원, 2020-04-03 확정, 2020-05-04 전입) - 대항력 없음, 말소 예정

* 가압류: 장종수 (200,000,000원, 2024-03-21) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (210,218,791원, 2025-10-16) - 본 경매 사건

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-27) - 말소 예정

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-04

* 확정일자: 2020-04-03

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우를 대비하여 명도 진행 시 상세 확인이 필요합니다.

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1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건은 목포 구도심에 위치하며, 인근에 목포중앙시장 등 전통 시장과 다수의 소규모 상가가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 주변으로 아파트 단지 및 주거 지역이 형성되어 있으며, 목포시청 등 관공서와 금융기관 접근성이 양호합니다. 건물 자체에도 근린생활시설 용도가 포함되어 있어 복합적인 상권 기능을 수행할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 목포 구도심 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 노력에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 교육 환경: 목포중앙초등학교, 동초등학교, 목포여자중학교, 목포중학교, 전남예술고등학교, 목포덕인고등학교, 목포제일여자고등학교 등 다수의 교육 기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 목포역과 목포항이 근거리에 있어 전국 각지 및 해상 교통 이용도 용이합니다.

* 편의 시설: 목포중앙시장, 롯데마트, CGV, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 1월부터 9월까지의 전체 세대 추정 전기료 약 10,490,350원이 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 한국전력공사에 확인하여 실제 부담액을 파악해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 채무의 담보가 본건 외 다른 물건에도 설정되어 있음을 의미하며, 경매 진행 및 배당에 일부 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 교육 환경, 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 상당 금액의 미납 전기료가 발생한 점은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 교육, 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 투자처입니다.

* 안전한 권리 관계: 복수의 채권 및 임차인이 존재하나, 모두 말소 처리될 예정으로 권리 분석상 위험 부담이 적습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 목포 구도심 지역의 재개발 및 도시 재생 사업 추진 가능성에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 미납 전기료 (추정 부담액): 약 10,490,350원

* 고려사항: 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 미납 전기료 등 잠재적 부담 금액을 고려해야 합니다. 또한, 본건의 최근 실거래가 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.