나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34028 [1] 광주광역시 북구 문흥동 787-1 102동 11층1110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재"문흥초등학교"동측 인근에 위치한"(우산아파트) 제102동 제11층 제1110호"로서 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층 1110호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34028 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 면앙로31번길 10 (문흥동) 102동 11층 1110호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 건물면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

* 토지면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 아파트명: 문흥우산주공2차

* 사용승인일: 1990년 7월 18일

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 슬래브지붕, 15층 중 11층

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 1138세대

* 전용면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

* 분양면적: 명확히 기재되지 않음 (전용면적 기준 시세 분석)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역, 택지개발지구(사업완료지구), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 변동:

* 정진채 (1991.06.04)

* 구금선 (2006.12.22)

* 정창용 (2019.04.08, 증여)

* 말소기준권리: 광주농업협동조합 근저당 (2020.06.12, 57,600,000원)

* 등기부채권 총액: 171,591,567원

* 주요 권리 현황:

* 근저당 1건 (광주농협)

* 가압류 5건 (한국씨티은행, SBI저축은행, 다올저축은행, 주식회사카카오뱅크, 주식회사제니스자산관리대부) - 모두 말소 예정

* 강제경매 1건 (SBI저축은행) - 말소 예정

* 말소되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시적으로 기재된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있으며, 문흥초등학교가 인근에 위치합니다.

* 지역 특성: 전통상업보존구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구(사업 완료) 등 지역 개발 및 상업 활동과 관련된 특징을 지닙니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 문흥초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다. 주변 상가 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 단지 정보 (문흥우산주공2차):

* 총 1138세대의 대단지 아파트입니다.

* 총 주차대수 704대 (세대당 약 0.6대), 지상 주차 3대, 지하 주차 15대로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계 및 임차인 보증금 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인접하거나 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근의 교육 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 장점입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 등기상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 측면에서는 비교적 명확한 물건입니다. 그러나 건물 노후화 및 임대차 관계 미확인은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 학군: 문흥초등학교가 가까워 교육 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 대단지: 1138세대의 대단지 아파트로, 안정적인 거래 및 시세 유지 가능성이 있습니다.

* 권리 안정성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 것으로 보여 권리 낙찰에 따른 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(45.77㎡)의 경우 2026년 5월 78,500,000원, 2026년 6월 80,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 92,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 현 시세와 감정가, 향후 시장 전망을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 82,000,000원 내외로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 물건 상태를 재확인하고, 경쟁 입찰자들의 동향을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.