나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21469 [1] 전북특별자치도 군산시 신풍동 909-63 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 신풍동 소재 "월명아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모의 아파트단지, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 도보로 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

2) - 부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 "주거용 건물부지"임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 1m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2) - 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) - 목조와즙(현황 일부 스레트지붕) 단층으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감임.

이용상태

1) - 주택임.

설비내역

대상물건에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나, 현재 폐가 상태로 작동여부는 확인불가함.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조(기호㉠~㉢) 바람.

공부와의 차이

공부상 일련번호1)의 지붕구조는 "와즙"이나 현황 일부 "스레트"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
-목록1의 지붕구조는 '와즙'이나 현황 일부'스레트'임
-현재 폐가상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21469 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 신풍동 909-63 (신풍1길 14-12)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 8,476,700원 (약 847.67만원)

토지면적: 114.10㎡ (약 34.51평)

건물면적: 55.54㎡ (약 16.79평)

건축물 사용승인일: 1957년 1월 1일 (매우 노후)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각으로 공유자 우선매수 신고 가능 (1회 한함)

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 목록1 (건물)의 지붕 구조는 공부상 '와즙'이나 현황 일부 '스레트'임

* 현재 폐가 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 신풍동 소재 "월명아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

도보 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황

부정형 평지의 토지로서, 현재 "주거용 건물부지"로 이용 중임.

남측으로 폭 약 1m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 혐오시설 유무

검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지: 2022-11-29 접수, 군산시 압류 (말소기준권리)

건물: 2025-10-17 접수, 주식회사동부에셋자산관리대부 3번 황석지분강제경매 (말소기준권리)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임.

3.2. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보 없음. 인수 보증금 합계 0원.

(주의: 임대차 관계 미상으로, 추후 조사 필요)

3.4. 등기부 요약

토지 등기부: 최초 소유권 이전(황영식, 1984), 상속(황석 외 3명, 2023) 등기 후 강제경매 개시(주식회사동부에셋자산관리대부, 2025).

건물 등기부: 최초 소유권 이전(황영식, 1984), 상속(황석 외 3명, 2023) 등기 후 강제경매 개시(주식회사동부에셋자산관리대부, 2025).

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 진행을 위한 채권액을 제외한 수치일 수 있음. 강제경매 채권액은 5,731,451원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 소규모 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됨. 구체적인 상권 현황에 대한 상세 정보는 추가 조사 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보임. 주변 학교 소재 정보가 있어 교육 환경도 고려할 수 있으나, 구체적인 학교명 및 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 소규모 아파트가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 예상할 수 있음. 다만, 현재 폐가 상태임을 감안할 때 주거 환경은 매우 열악함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

* 폐가 상태: 현재 사람이 거주하지 않아 관리가 되지 않은 상태로, 심각한 노후화 및 훼손이 예상됨. 수리 비용이 상당할 수 있음.

* 노후 건축물: 1957년 사용승인된 건축물로, 내구연한을 초과하여 안전상의 문제가 있을 수 있음.

* 지붕 구조 불일치: 공부상 '와즙'이나 현황 '스레트'로, 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있음.

6.2. 지분 매각

토지 및 건물 전부가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있음. 공유자 우선매수권 행사 가능성에 유의해야 함.

6.3. 낮은 감정가 및 시장가치

감정가가 847.67만원으로 매우 낮게 책정되어 있음. 이는 물건의 상태, 지분 매각, 또는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 하락 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 판단됨. 실제 시장에서의 가치는 감정가와 크게 다를 수 있으며, 특히 폐가 상태를 감안하면 예상보다 낮을 수도 있음.

7. 상권분석

7.1. 지역적 특성

신풍동은 군산시의 일부로, 역사적인 지역과 주거 지역이 혼합된 곳으로 보임. 검색 결과, 당근부동산 등에서 주택 매물이 거래되고 있음을 알 수 있으나, 구체적인 가격대는 파악하기 어려움. 유튜브 검색 결과, 군산시 내 다른 지역의 주택 거래 사례들이 있으나, 직접적인 비교 대상이 되기는 어려움.

7.2. 시세 동향

정확한 주변 시세 데이터 확보가 어려움. 다만, 감정가가 매우 낮은 점과 폐가 상태임을 고려할 때, 시장에서는 토지 가치 위주로 평가될 가능성이 높음.

8. 생활정보

8.1. 주변 시설

학교, 아파트 단지, 주택가 등이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어진 지역으로 판단됨.

8.2. 교통

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 도로 접근성도 보통 수준으로 평가됨.

9. 잠재적 리스크

9.1. 폐가 및 노후화

가장 큰 리스크는 현재 폐가 상태라는 점임. 상당한 보수 및 리모델링 비용이 발생할 것으로 예상되며, 철거 후 신축 시에도 건축 비용 및 관련 법규 검토가 필요함.

9.2. 지분 매각의 번거로움

지분 매각은 단독 소유에 비해 재산권 행사가 복잡함. 향후 매각, 개발, 또는 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 분쟁이 발생할 수 있음.

9.3. 낮은 감정가 대비 수리 비용

감정가가 847.67만원으로 매우 낮게 책정된 반면, 폐가 상태의 주택을 복구하거나 재건축하는 데는 상당한 비용이 소요될 수 있음. 감정가만으로 투자 가치를 판단하기 어려우며, 투자 시 총 투입 비용을 면밀히 고려해야 함.

9.4. 공유자 우선매수권

입찰 시 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 위험이 있음.

10. 종합 의견

본 물건은 군산시 신풍동에 위치한 단독주택으로, 토지 114.10㎡와 건물 55.54㎡의 지분 매각 대상입니다. 감정가는 8,476,700원으로 매우 낮게 책정되어 있으며, 현재 폐가 상태로 노후화가 심각합니다. 지붕 구조 불일치, 낮은 토지 이용계획 및 제한 상태 등의 추가적인 고려 사항이 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 있어 낙찰 시 소멸될 것으로 보이나, 임차인 정보가 미상인 점은 주의해야 합니다.

가장 큰 매력은 낮은 감정가와 토지 면적 대비 낮은 가격이지만, 폐가 상태와 지분 매각이라는 점에서 높은 수리 비용 및 재산권 행사 시 복잡성이 예상됩니다. 지역 시세에 대한 명확한 데이터가 부족하여 정확한 시세 분석은 어렵지만, 토지 가치 위주로 접근하거나, 장기적인 관점에서 재건축 또는 개발 가능성을 염두에 두어야 할 것으로 판단됩니다.

11. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 현재 감정가가 847.67만원으로, 해당 지역의 토지 가치나 재건축 가능성을 고려할 때 잠재적 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

* 토지 보유: 114.10㎡의 토지 면적을 확보할 수 있다는 점입니다.

* 강제 경매: 법적 절차에 따라 권리 관계가 명확히 정리될 수 있습니다.

12. 예상 입찰가

본 물건은 현재 폐가 상태이며, 감정가가 8,476,700원(약 847.67만원)으로 매우 낮게 책정되었습니다. 또한 지분 매각이라는 특수성이 있습니다. 주변 시세에 대한 상세 자료 확보가 어려운 상황에서, 폐가 상태의 건물 가치는 거의 없다고 보아야 하며, 토지 가치와 향후 수리 또는 재건축 비용, 지분 매각으로 인한 추가적인 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가가 매우 낮으므로, 토지 가치만을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 신풍동 지역의 정확한 토지 시세 파악이 어려우나, 유사 지분 매각 건이나 폐가 물건의 경우 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 낙찰되는 경우가 많습니다.

잠재적 투자자들은 감정가를 기준으로 하되, 본인의 자금 계획과 수리/재건축 비용, 명도 비용 등을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 10% ~ 30% 수준으로, 950만원 ~ 1,100만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 해당 물건의 현 상태와 지분 매각의 리스크를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.