나이스옥션 법원경매 군산 2025타경568 [1] 전북특별자치도 익산시 여산면 태성리 70-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 여산면 태성리 소재 '누황마을' 내에 위치하며 부근은 기준 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근이 가능하고 버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 사다리형의 토지로서 자체 등고 평탄하며, 기준시점 현재 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로서 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 목재 및 샷시창호 임.

이용상태

일련번호 2) 1,2층은 기준시점 현재 주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비 및 위생.급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2)는 귀 제시목록상 태성리 70-1지상에 소재하나 , 현황 70-1, 69 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기 타 :-

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2는 태성리 70-1 지상에 소재하나, 태성리 70-1과 69 양지상에 소재하는 것으로 보이는바 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경568 (1)

전북특별자치도 익산시 여산면 태성리 70-1 (신주소: 전북특별자치도 익산시 태성길 546-11)

단독주택

감정가: 56,766,200원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

건물면적: 114.47㎡ (약 34.62평)

건물 제시외면적: 3.78㎡ (약 1.14평)

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

채권자: 장OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

1. 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 목록 2(건물)는 태성리 70-1 지상에 소재해야 하나, 현황 태성리 70-1 및 69번지 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보이므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.1. 입지조건

누황마을 내에 위치하며, 주변은 기존 단독주택과 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 기본적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리형으로 자체 등고가 평탄하며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

대상 물건 남서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 500m 이내)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

*임차인 현황*

임차인: 이성옥 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-20

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 면밀히 확인하여 인수 여부 및 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

*등기부 현황*

말소기준권리: 2025-01-09 접수된 장석대의 근저당권 (20,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등의 거래 내역이 확인되며, 채권자 장석대가 근저당권 설정 및 임의경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전북 익산시 여산면 태성리에 위치한 농촌 지역으로, 상업 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 소규모 마을을 형성하고 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 여산면 소재지를 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

농경지가 많아 주거 밀집 지역의 상권 활성화보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동이 주된 지역 특성을 보입니다.

비슷한 규모의 농촌 지역 단독주택 매매 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서도 거래가 이루어지는 경우가 많습니다. 최근 유사 물건의 시세는 3천만원대에서 7천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 누황마을이 있으며, 여산면 소재지 내 초등학교(예: 여산초등학교)가 인근에 위치할 가능성이 있습니다. 중고등학교 및 기타 교육 시설, 병원, 대형마트 등은 익산시내로 이동해야 이용 가능합니다.

인근 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 운행 빈도는 높지 않을 수 있습니다.

주변 농경지로 인해 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으나, 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 존재하므로 명도 과정이나 점유 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 위치 불일치: 공부상 토지(70-1번지)와 실제 건물(70-1 및 69번지)의 소재지가 다른 점은 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 소유주의 부담으로 작용할 수 있습니다. 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 요구됩니다.

* 가축사육제한구역: 향후 축사 신축 등 관련 사업을 고려할 경우 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 낮아 도심 지역 대비 주거 선호도나 투자 가치가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 여산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 56,766,200원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 그리고 건물이 두 필지에 걸쳐 소재하는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고, 명확한 확인 절차를 거친다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 전원생활 또는 주말주택 용도로 적합할 수 있습니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세차익 또는 실거주 목적의 취득 기회가 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 위치 관련 불일치 사항으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 임차인과의 관계 설정 및 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 건물이 두 필지에 걸쳐 있다는 점은 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

이러한 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 55,000,000원

따라서, 위험 요소를 충분히 해소하고 명확한 권리 관계를 파악한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 범위에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.