나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102015 [1] 부산광역시 사상구 엄궁동 680-1 코오롱아파트 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 "엄궁초등학교" 남동측 인근에 위치하는 코오롱아파트 101동 5층 501호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 18층 건물(101동) 내 5층 501호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창구조임 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

엄궁동 680-1 :제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-09-06)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102015 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 엄궁동 680-1 코오롱아파트 101동 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 330,000,000원

토지 면적: 66.05㎡ (약 19.98평)

건물 면적 (공급면적): 134.64㎡ (약 40.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 고OO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 엄궁동 소재, "엄궁초등학교"로부터 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 건은 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역에 속해 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 단지 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지: 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 북서하향 완경사지대 내에 있습니다. 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

아파트명: 엄궁코오롱아파트

동/호수: 101동 5층 501호

구조: 철근콘크리트 벽식구조, 경사슬래브 지붕으로 이루어져 있습니다.

층수: 지하 1층, 지상 18층 규모의 건물 중 5층에 해당합니다.

사용승인일: 1999년 6월 24일입니다.

면적 정보:

* 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 공급면적 (분양면적): 134.64㎡ (약 40.72평)

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

주차: 본 아파트 단지는 총 1167대 주차가 가능합니다. (지하 기계식 905대, 지상 기계식 262대)

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당 (2014-10-24, 220,440,000원) - 말소기준권리

* 고아림 근저당 (2024-03-27, 110,000,000원)

* 고아림 임의경매개시결정 (2025-10-15, 110,000,000원)

* 등기부채권 총액은 330,440,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 임대 관계가 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 대규모 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역 상권에 속합니다.

상업 시설: 단지 내 또는 인근의 풍부한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

직주근접: 인근 지역의 직주근접성에 대한 명확한 정보는 부족하나, 부산 시내 접근성을 고려할 때 직주근접 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교육: 본 건 남동측 인근에 엄궁초등학교가 위치하며, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 갖춰져 있어 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용을 이용한 부산 시내 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 내부 마감재 미확인: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등에 대한 상세 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 인수 후 내부 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제약: 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주차 환경: 단지 내 총 1167대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 1158세대를 고려할 때 세대당 약 1.01대의 주차 비율입니다. 특히 기계식 주차 비율이 높아 주차에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 엄궁동 소재 코오롱아파트 101동 501호로, 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

건물 내부 마감재 미확인 등 일부 조사 불가 항목에 대해서는 실제 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 중요합니다.

아파트 단지로서의 기본적인 편의시설 및 교육 환경은 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

권리 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 법적 권리 인수 위험이 없습니다.

입지 조건: 부산 시내 접근성이 뛰어나며, 생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

실거주 적합성: 초등학교 인접, 단지 내 편의시설, 교통 편리성 등 가족 단위 실거주자에게 적합한 환경입니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

감정가: 330,000,000원

최근 매매가 분석 (2026년 5월, 59.94㎡ 타입 기준):

* 5층: 155,000,000원

* 12층: 144,000,000원

* 2층: 135,000,000원

시세 분석 및 유의사항:

* 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 59.94㎡ (약 18.13평) 타입의 실거래가입니다.

* 본 건은 공급면적(분양면적) 134.64㎡ (약 40.72평)으로, 제공된 매매 정보의 타입과 면적 차이가 상당히 큽니다.

* 따라서, 59.94㎡ 타입의 실거래가만을 가지고 본 건의 예상 입찰가를 산정하는 것은 정확성이 떨어집니다. 134.64㎡ 타입에 대한 정확한 최신 시세 조사가 필수적입니다.

* 일반적으로 면적이 넓을수록 평당 단가는 하락하는 경향이 있으므로, 단순히 면적 비례로 계산하는 것은 오류가 발생할 수 있습니다.

예상 입찰가 (보수적 관점):

* 정확한 134.64㎡ 타입의 시세 파악이 어려운 상황에서, 감정가(330,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 안전 마진 확보를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 2억 6천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서, 현장 조사 및 134.64㎡ 타입의 정확한 시세 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

* (주의: 본 예상가는 제공된 제한적인 시세 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.