나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3525 [1] 부산광역시 사하구 당리동 320-58 부영아파트 가동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 ‘사하구청’ 남동측 인근에 위치하는 부영아파트 가동 5층 501호로서, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 당리역이 소재하여 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 및 블록조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3525 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 320-58 부영아파트 가동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

건물면적: 55.97㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 당리동에 소재하며, 부산 사하구청 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 당리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

북서측 및 남서측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 주거 환경에 양호합니다.

* 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농협은행으로 추정됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 5월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 90,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 임차인 1

주식회사우리은행 (임차인 김동우)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-27

확정일자: 2017-11-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인 2

한국토지주택공사

보증금: 22,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2025-08-14

확정일자: 2020-12-16

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고: (등기부상 임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.)

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

주식회사우리은행(김동우) 임차인의 경우, 보증금액은 있으나 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사 임차인의 경우, 전입일자보다 확정일자가 빠르거나, 대항력은 없으며, 등기부상 임차권리 또한 말소된 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. '유동화물건'으로 표시되어 있는 점은 채권이 유동화 전문회사 등으로 이전되어 관리되고 있음을 의미하며, 이는 통상적인 경매 절차에 따라 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 당리동 일대는 주거지역으로서 아파트 단지와 함께 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다. 주변에 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

사하구청이 인근에 소재하여 각종 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 당리역이 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

* 주변 환경

인근에 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 혐오시설 관련 정보

부산 사하구 지역 내에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설 등의 환경 관련 시설에 대한 주민 반대 및 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 구체적으로 본건 소재지(당리동 320-58) 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 사하구 전반적으로 이러한 시설에 대한 민감도가 존재함을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

본건 부영아파트는 1982년 10월에 사용승인을 받아 준공된 건물로, 연식이 40년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화물건

'유동화물건'으로 표기된 점은 채권이 유동화 전문 회사 등으로 이전되어 관리되는 경우로, 일반 채권보다 절차가 다소 복잡하거나 특수하게 진행될 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 낙찰자의 권리에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 정보 관련 (확정일자 관련)

한국토지주택공사(LH) 임차인의 경우, 전입일자(2025-08-14)와 확정일자(2020-12-16) 사이의 시점 차이가 크고, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 등기부상 임차권 또한 말소되었으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 사하구 당리동에 위치한 본건 부영아파트는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 환경 속에 위치하며, 지하철 1호선 당리역을 이용할 수 있어 도심 접근성 또한 편리합니다. 채권자들의 권리는 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 유동화물건이라는 특성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 부산도시철도 1호선 당리역 및 다양한 버스 노선 이용이 편리하며, 사하구청 등 행정 시설과 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기 권리가 말소될 예정이며, 임차보증금 인수 부담이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 초기 감정가가 124,000,000원으로, 향후 입찰 경쟁에 따라 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다. 주변 실거래가를 조사한 결과, 유사 면적대의 부영아파트 매물이 2026년 초 약 1.4억원 수준에서 거래된 사례가 확인되었습니다. 본건은 인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확하여, 감정가를 기준으로 하여 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 건물의 연식 및 유동화물건임을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.