나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102026 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재"서대신1동행정복지센터"북동측 인근에 위치하는 툇마루 가 12층 1202호로서,인근은 공동주택,주상용건물,건린생활시설, 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선"동대신역"이 소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 내 12층 1202호로서 외벽 : 치장석붙임 및 페인트마감등 창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,주차설비,도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,(2012-06-06)(일반상업지역),방화지구(2012-06-06),도시철도 (2022--7-13)(저촉) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100미터,최고높이 140미터) <건축법>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102026 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 288,000,000원

토지 면적: 11.99㎡ (약 3.63평) - 토지 지분

건물 면적: 51.46㎡ (약 15.57평) - 전용 면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 12층 1202호

이용 상태: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, "서대신1동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 "동대신역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided text, 3, 8, 9, 12]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도 저촉 지역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소 기준 권리는 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정등기 (2025타경102026)이며, 접수일자는 2025년 10월 15일입니다. [cite: provided text]

등기부상 확인된 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2020년 8월 14일 (홍재동 외 1명)

* 주택임차권 (이동운): 2023년 12월 21일 접수, 임대차보증금 280,000,000원. 전입 및 확정일자 2021년 9월 13일. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. [cite: provided text]

* 지상권 설정: 1987년 6월 10일 등기. 토지등기부 을구 1번 지상권 설정 등기가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: provided text]

* 강제경매: 2025년 10월 15일 접수 (주택도시보증공사), 280,000,000원. 이는 말소기준권리입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인으로, 금액이 명확하지 않아도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-13

* 확정일자: 2021-09-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차 보증금 280,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. [cite: provided text]

3.3. 인수되는 권리

* 선순위 임차권 (이동운): 보증금 280,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. [cite: provided text]

* 별도 등기 (토지): 1987년 6월 10일 접수된 지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: provided text]

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액: 280,000,000원 [cite: provided text]

4. 상권분석

* 본건 인근에는 서대시장 등이 있어 지역 주민들을 위한 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 다수의 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 동대신역 및 서대신역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: 인근에 대신초등학교, 부민초등학교, 동신초등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

* 의료: 삼육부산병원, 동아대학교병원, 부산대학교병원 등 종합병원이 인근에 자리하고 있습니다.

* 편의시설: 서부산세무서, 부산서부경찰서 등 공공기관이 인접해 있으며, 롯데몰 광복 등 대형 쇼핑 시설도 인근에 위치해 있습니다.

* 기타: 민주공원 등 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 1987년에 설정된 지상권과 2021년에 전입한 대항력 있는 임차인(이동운)의 보증금 280,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 특히 지상권은 오래된 권리이므로 그 성격과 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite: provided text]

* 미상 임차인: 보증금이 0원으로 기재된 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으나, 정확한 보증금 및 계약 관계 확인이 필요하며, 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 검색 결과는 없으나, 재개발 사업 추진 등으로 인한 지역 주민 간의 갈등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 동대신역과 서대신역을 모두 이용할 수 있으며, 병원, 학교, 상업 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 1987년도에 설정된 지상권과 280,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 보증금이 미상이면서 대항력 있는 임차인이 존재하여 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (1호선 동대신역, 서대신역) 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 주변에 다양한 편의시설(병원, 학교, 상업 시설)이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 인수되는 지상권 및 임차보증금으로 인해 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 280,000,000원과 별도로 설정된 지상권의 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 288,000,000원에서 인수되는 보증금(280,000,000원)을 제외하면, 실질적인 투자 여력은 매우 제한적입니다. 따라서, 현재의 감정가 수준보다는 인수되는 채무를 상쇄할 수 있는 추가적인 하락 가능성을 염두에 두고, 시장 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 낙찰 후 총 지출액 (입찰가 + 인수 보증금 + 지상권 관련 비용)이 시세 대비 충분히 경쟁력이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.