나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101917 [1] 부산광역시 북구 덕천동 789-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 부산광역시 북구 만덕동 소재 ‘덕양초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ‘남산정역’이 소재하여 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 전반적인 지세는 북하향 완경사지대이며 자제지반 평탄하게 조성되었으며 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역(덕양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, 1982년 01월 08일자로 사용승인 및 1991년 11월 15일 증축(2층) 되었으며 2~3년전 1층은 내부수리한 것으로 2층은 내부수리 준비중 중단된 상태로 탐문조사되며 현상은 보통임. · 외 벽 : 화강석 타일 및 드라이비트 마감 등. · 내 벽 : 벽지 마감, 미장용 목재 마감 등. · 바 닥 : 데코타일 마감, 마루판 및 장판 마감 등. · 창 호 : 하이샷시 이중창 등.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉방설비(1층), 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’ 참조(기호㉠~㉥): 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 감정평가 대상물건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101917 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 789-6

* 용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택(3가구))

* 감정가: 325,897,870원

* 토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

* 건물면적: 77.79㎡ (약 23.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

* 총 건축 면적(JSON): 152.13㎡ (약 46.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

* 건축년도: 1982년 1월 8일 사용승인 (1980년 11월 28일 건축 시작)

* 건물 구조: 블록구조(조적조), 슬래브지붕(콘크리트)

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 북구 덕천동 소재 ‘덕양초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ‘남산정역’이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 세장형의 토지로, 북하향 완경사지대이며 전반적으로 지반은 평탄하게 조성되어 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역(덕양초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 29일 접수된 안병선(채권자 안OO)의 강제경매개시결정 등기(갑4)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안OO (전입 1983.06.22)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 진행 시 별도의 협의나 절차가 필요할 수 있으므로 상세 확인이 요구됩니다.

* 기타 권리사항: KB국민카드, 롯데카드, 현대카드의 가압류 채권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 30,349,715원 (가압류 채권 합계)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 종합 소견: 현재 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 부산 북구 덕천동의 단독주택 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 상업시설: 지하철 3호선 남산정역 인근으로 형성된 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 또는 '연립다세대' 유형으로, 본건(단독주택)과는 주택 유형 및 면적에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 거래된 다세대/연립주택의 경우, 전용면적 34.05㎡(약 10.3평)는 7,000만원 (2026.05), 65.88㎡(약 19.9평)는 11,500만원 (2026.05), 51.03㎡(약 15.4평)는 8,000만원 (2026.05) 수준입니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 대략 500만원 ~ 700만원/평 수준으로 보입니다.

* 본건의 토지 면적은 126.00㎡(약 38.12평)이며, 감정가는 3.25억원입니다. 토지면적만을 기준으로 평당 약 850만원으로 평가된 것으로 추정됩니다. 단독주택의 경우 다세대/연립보다 토지 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

* 혐오시설 정보:

* 주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 부산도시철도3호선 남산정역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 교육: 덕양초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 남산정역 주변 상권을 통해 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 예상치 못한 갈등이나 지연 가능성이 있습니다.

* 건물 노후 및 수리 상태: 1982년 사용승인된 건물로 노후화가 진행되었습니다. 1층은 내부 수리가 완료되었으나, 2층은 수리 준비 중 중단된 상태로, 건물 전반의 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 30.70㎡의 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 해당 건물의 법적 현황, 실제 사용 여부, 철거 또는 원상복구 관련 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 상대보호구역: 덕양초등학교 인근 지역으로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 행위(예: 유해업종 설치 등)에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 역세권(남산정역) 및 학세권(덕양초등학교)을 동시에 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 지역 내 단독주택으로 희소성이 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 노후화 및 부분적인 수리 중단 상태, 제시외 건물 포함 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 남산정역과 덕양초등학교가 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

* 희소성 있는 단독주택: 아파트나 빌라 대비 개인의 취향과 라이프스타일에 맞춰 개조 및 활용이 가능한 단독주택으로서의 가치를 가집니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 주거 환경 개선 사업 등과 연계 시 시세 상승의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 325,897,870원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 '다세대/연립' 시세 정보를 볼 때, 본건 단독주택 토지 가치는 평당 800만원 이상으로 평가된 것으로 추정됩니다.

* 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크(시간 및 비용 발생 가능성)

* 건물 노후화 및 부분 수리 중단 상태로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성

* 제시외 건물 처리 문제

* 예상 입찰가 산정: 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 명도 비용, 수리 비용, 잠재적 위험 요소를 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 2억 6천만원 ~ 2억 9천만원

* 보수적 접근 시: 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 신중하게 검토하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.