나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5941 [1] 부산광역시 남구 용호동 535-5 원갑빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호제4동 행정복지센타 북서측 인근에 위치한 원갑빌라(현지호칭:원갑빌라 105동) 5층 501호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5941 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 535-5 원갑빌라 5층 501호

건물명: 원갑빌라

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 33.91㎡ (약 10.26평)

건물면적: 73.87㎡ (약 22.35평)

건축년도: 2007년 11월 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호제4동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매채권자는 김 이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 10일 접수된 김 의 가압류(채권액 91,500,000원)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 임차인과의 명도 진행 및 법률적 검토가 필수적입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 정보는 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 제3종일반주거지역에 위치하며, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

인근에는 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

주거 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

용호제4동 행정복지센터가 인근에 위치해 있어 행정 서비스를 이용하기에 용이합니다.

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 존재: 보증금이 0원이며, 차임도 0원으로 명시되어 있습니다. 정확한 계약 내용 확인 및 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

주거환경개선지구 지정: 향후 재개발 또는 정비사업 등의 개발 가능성이 있으나, 사업의 진행 여부 및 결과에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후도: 2007년식 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

향후 주거환경개선사업 등 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 전문가 상담이 필요합니다. 임차인과의 원만한 명도 진행이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 시세 상승 잠재력: 최근 유사한 면적의 다세대주택 매매 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

안정적인 주거지역의 실수요 및 투자 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 112,000,000원입니다.

인근 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 6월 16일 거래된 상아탑빌라(전용면적 75.87㎡)가 154,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물면적(73.87㎡)과 유사하며, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

하지만 대항력 있는 임차인 김 의 존재 및 보증금 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 임차인 권리 분석 및 명도 가능성을 철저히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.