나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5935 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 102동 22층 2206호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 '롯데프리미엄아울렛 동부산점'남동측 인근에 위치하며 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 대형 판매시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근 용이하고, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선 '오시리아역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 26층 건물 내제 102동 제22층 제2206호로서 현상은 양호함. 외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시창 등

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러 설비, 소화전설비,화재탐지설비, 화재경보설비, 시스템 냉난방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 등 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

평가 대상 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측, 서측 및 북동측으로 노폭 약15미터 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10), 지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(2016.3.16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016.3.16)(접합), 가축사육제한구역(2013.07.10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광단지<관광진흥법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 없음.

물건 비고

숙박시설(생활숙박시설)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5935 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 태종대새마을금고 (등기부 내역상 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 102동 22층 2206호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 26층 건물 중 22층 2206호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 540,000,000 원

* 토지 면적: 33.83㎡ (약 10.23평)

* 건물 면적: 82.92㎡ (약 25.08평) (전용 면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리에 위치하며, 남동측 인근에 '롯데프리미엄아울렛 동부산점'이 자리하고 있습니다.

* 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 대형 판매시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 상업 및 관광 활동이 활발한 지역입니다.

* 토지 형상은 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사하며, 현재 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 동해선 '오시리아역'이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 법규 및 토지 이용계획

* 해당 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 조건으로는 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 관광단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설 정보

* 주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 상으로는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 04월 29일 접수된 태종대새마을금고의 근저당권(채권최고액 568,800,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(소유권 이전, 압류, 임의경매, 압류)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 568,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍 호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-02

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

* 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 오시리아 관광단지 내 핵심 상업 지구에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛 동부산점 및 동해선 오시리아역과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 다양한 상업, 숙박, 관광 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 생활숙박시설로서 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 수익 창출 또는 단기 임대 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 대형 쇼핑몰인 롯데프리미엄아울렛이 있어 쇼핑 및 여가 활동이 매우 편리합니다.

* 오시리아역을 통해 부산 시내로의 접근성이 좋으며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 건물 자체적으로는 최신식 위생 및 급배수 설비, 승강기, 스프링쿨러, 소화전, 화재 탐지/경보 설비, 시스템 냉난방 설비, 도시가스 난방 설비 등 생활 편의 및 안전을 위한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 생활숙박시설은 일반 주거용 오피스텔이나 상가와는 다른 법적 규제나 용도 제한이 있을 수 있습니다. 계약 전 반드시 해당 지자체에 문의하여 정확한 용도, 건축법, 관련 조례 등을 확인해야 합니다.

* 집합건물의 경우, 관리 규약이나 공용 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부에 임대차 관계가 불분명했던 사례가 있으나, 본 건 임차인들은 대항력이 없어 보증금 관련 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 오시리아 관광단지 내에서도 입지적 강점이 뛰어난 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물은 비교적 신축(2019년 건축, 2022년 사용승인)으로 상태가 양호하며, 숙박시설(생활숙박시설)로서의 활용 가치가 높습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 동부산권 개발 계획 및 관광 단지 활성화에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 오시리아 관광단지 중심, 롯데프리미엄아울렛 및 오시리아역 인접.

* 우량 건물: 비교적 신축급(2019년 건축)의 쾌적한 생활숙박시설.

* 안전한 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로, 인수되는 권리 없음.

* 높은 활용도: 임대 수익, 세컨드 하우스, 개인 별장 등 다목적 활용 가능.

* 개발 잠재력: 지역 개발 및 관광 수요 증가에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 540,000,000원을 기준점으로 하되, 실제 시장 가격, 주변 유사 물건 시세, 향후 예상 임대 수익률, 보유 및 관리 비용, 그리고 경매 낙찰 후 발생하는 제반 비용(취득세, 법무 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액(568,800,000원)은 말소기준권리인 근저당권에 근거하며, 이는 경매 절차상 소멸될 예정이므로 낙찰가의 직접적인 기준이 되지는 않습니다.

* 생활숙박시설의 경우, 임대 수익률 분석이 매우 중요합니다. 낙찰 후 안정적인 수익을 기대할 수 있는 적정 임대료 수준을 파악하고, 이에 기반한 투자 수익률을 산출하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 시장 조사를 통해 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 임대 시세 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 감정가 대비 적정 비율(예: 80~100%) 내에서, 투자 목표와 리스크 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.