나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경791 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11 센텀대림아파트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산초등학교' 북서측 인근에 위치하는 센텀대림아파트 105동 6층 602호로서, 부근은 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건(105동)내 6층 602호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 단지내 가로망을 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(73.6.16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-12-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경791 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11 센텀대림아파트 105동 6층602호

용도: 아파트

건물면적: 126.93㎡ (약 38.4평)

토지면적: 42.07㎡ (약 12.7평)

감정가: 460,000,000원

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1996년 8월 19일

최고층: 25층

본건 층수: 6층

1.4. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 도로망이 잘 정비되어 외부 도로와도 잘 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(장산초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2014년 6월 30일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을3)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 738,600,000원입니다.

3.2. 소유권 변동

최초 소유권 이전은 1996년 9월 9일 김평기 씨에게, 이후 2007년 8월 31일 협의분할에 의한 상속으로 박순자 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. 다만, 현재까지 확인된 등기사항에는 지상권이 설정되어 있지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 주요 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 교육 환경

단지 북서측 인근에 장산초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 다른 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 주거 환경

센텀대림아파트는 총 10개동, 1500세대로 구성되어 있으며, 1996년에 사용승인되었습니다. 총 주차 대수는 485대(세대당 약 0.32대)로, 지하 주차 공간(10대)과 함께 전기차 충전 시설도 일부 갖추고 있습니다. 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물 노후도

1996년에 건축된 아파트로, 약 30년 가까이 되어 노후화로 인한 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 주차 공간 부족

세대당 0.32대의 주차 대수는 평균적인 아파트 기준에 비해 다소 부족한 편으로, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

5.3. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 토지 이용 제한

건축물 용도는 아파트이나, 일부 지역이 제2종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건 부산광역시 해운대구 반여동 센텀대림아파트 105동 602호는 장산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 아파트 노후도, 주차 공간 부족, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등의 고려 사항이 있습니다. 감정가는 4억 6천만원이나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 부산 해운대구의 안정적인 주거지역 내 위치

* 장산초등학교 등 우수한 교육 환경

* 주변 근린생활시설 및 교통망 이용 편리

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적대의 아파트 매매가는 평당 약 1,320만원에서 1,500만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 건물면적 126.93㎡ (약 38.4평)를 기준으로 환산 시, 현재 시장가치는 대략 3억 9천 6백만원에서 4억 5천 1백만원 사이로 추정됩니다.

이에 따라, 감정가 4억 6천만원과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 4억 3천만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.