나이스옥션 법원경매 거창 2025타경587 [1] 경상남도 함양군 안의면 상원리 757-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 함양군 안의면 상원리 소재 매바위마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용중입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, '전기타' 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) 동측으로 노폭 약4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>. 기호(3) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 제시외건물이 소재합니다. 기호(3) 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 대부분 편백나무 마감, 일부 타일 마감 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~3) 및 제시외 수목(3-1) 각 포함
2. 목록3 토지 지상에 인접토지(상원리 757-30번지)에 걸쳐 정자(목조 기와지붕)가 소재하나 매각에서 제외함(감정평가서 참조)
3. 목록3 토지는 인접토지(상원리 757-30)와 경계구분 없이 이용중임, 정확한 경계는 측량요함(감정평가서 참조)
4. 제시외건물(2-2,2-3)은 인접토지(상원리 산140-3)에 일부 걸쳐 소재하고 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경587 (1)

소재지: 경상남도 함양군 안의면 상원리 757-10

용도: 단독주택

감정가: 442,720,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지지분: 655㎡ (약 198.14평)

건물면적: 148.96㎡ (약 45.06평)

건물지분: 148.96㎡ (약 45.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함양신용협동조합

건축물 정보 (JSON 분석):

건물명: (명칭 없음)

대지면적: 655㎡ (198.14평)

연면적: 148.96㎡ (45.06평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕

주용도: 단독주택

건축일: 2015년 12월 03일 (구조변경 승인일), 2016년 06월 24일 (사용승인일)

2. 입지조건

주위환경:

이 물건은 경상남도 함양군 안의면 상원리 매바위마을 서측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황:

대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

토지의 동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

이 건의 말소기준권리는 2020년 09월 04일에 접수된 함양신용협동조합의 근저당권(을10)으로, 근저당권액은 351,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 소유권 이전 등기(갑1)는 2006년 05월 26일에 이루어졌습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지입니다. 주변에 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

주변 시세 동향:

유사 물건지에 대한 구체적인 매매 사례 정보는 부족하나, 유튜브 매물 소개 채널들을 통해 함양군 안의면 지역의 전원주택 및 별장 매물이 2억 5천만원부터 15억원까지 다양하게 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

- 2025년 11월 기준, 2억 5천만원에 매물로 나온 1층 단독주택 (토지 약 504평, 건물 약 30평)

- 2025년 10월 기준, 9억 8천만원에 급매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 1301평, 건물 약 133.6평, 창고/양어장/도로 포함)

- 2024년 08월 기준, 2억 4천만원대 단독주택 경매 물건 (토지 124평, 건물 44평)

- 2025년 08월 기준, 8억 5천만원에 매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 2873평, 건물 약 45평)

- 2026년 10월 기준, 5억 5천만원에 급매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 287평, 건물 약 45평)

본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 물건의 경우, 감정평가액 4억 4천 2백만원을 고려할 때, 주변 시세는 2억 5천만원에서 8억 5천만원 이상까지 분포하고 있어 시세 편차가 큰 편입니다. 이는 토지 규모, 자연 환경, 부대 시설 등에 따라 가격이 크게 달라지기 때문으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변시설:

함양군 안의면은 안의갈비로 유명하며, 작은 시골마을임에도 불구하고 터미널, 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 귀농귀촌 및 전원생활에 유리한 입지입니다.

또한, 안의면에는 장애인 목욕탕이 운영되고 있으며, 취약지역 생활여건 개조사업 대상으로 선정되어 기반 시설 정비 및 주거 환경 개선 사업이 추진될 예정입니다.

환경:

주변에 용추계곡 등 아름다운 자연 경관이 있으며, 적송 군락지, 청정 숲 등 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 지역 주민들이 건설 폐기물 처리장, 지렁이 사육 시설 (폐기물 재활용 목적 의혹) 설치 등에 대해 반대 움직임을 보이고 있어, 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 인근에 추진될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각 및 제시외 물건:

건물과 토지가 일괄 매각되나, 제시외 건물(2-1~3) 및 수목(3-1)이 포함됩니다.

경계 및 인접 토지 문제:

목록3 토지 지상에 인접 토지(상원리 757-30번지)에 걸쳐 정자(목조 기와지붕)가 소재하나 매각에서 제외됩니다.

또한, 목록3 토지는 인접 토지(상원리 757-30)와 경계 구분 없이 이용 중이므로 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

제시외 건물(2-2, 2-3)은 인접 토지(상원리 산140-3)에 일부 걸쳐 소재하고 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

임대 관계 미상:

임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상으로 확인됩니다. 실제 점유자가 존재할 경우 명도 절차 진행 시 권리 관계 및 명도 대상 확인이 필요하며, 보증금액 등은 미상이나 이에 대한 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한:

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 안의면 상원리의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 전원생활을 위한 기본적인 조건을 갖추고 있으나, 제시외 건물 및 정자가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요한 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 주요 고려 사항입니다. 또한, 지역 내에서 논의되는 건설 폐기물 처리장 등 잠재적 혐오 시설 설치 이슈도 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 청정 자연환경: 지리산 인근의 쾌적한 자연 환경과 용추계곡 등 수려한 경관을 자랑합니다.

* 넓은 토지 면적: 655㎡ (약 198평)의 토지로 전원주택, 텃밭, 정원 등으로 활용 가능합니다.

* 귀농귀촌 및 세컨하우스 적합성: 안의면의 기본적인 생활 편의시설 접근성과 더불어 조용한 전원생활을 누릴 수 있습니다.

* 경매 물건: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 442,720,000원입니다. 주변 시세는 다양한 요인에 따라 폭넓게 분포하고 있으나, 매물 소개 자료들을 종합해 볼 때 토지 면적, 건물 상태, 자연 환경, 그리고 본 건의 복잡한 현황(경계 문제, 제시외 건물 등)을 고려할 때, 일반적인 경매 시세 동향과 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 442,720,000원을 기준으로, 최소 350,000,000원에서 420,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 해당 물건의 특수성(경계, 제시외 건물 등)과 명도 가능성, 그리고 주변 시세의 편차를 종합적으로 고려한 예상 범위입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 확정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경587 (1)

소재지: 경상남도 함양군 안의면 상원리 757-10

용도: 단독주택

감정가: 442,720,000원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지지분: 655㎡ (약 198.14평)

건물면적: 148.96㎡ (약 45.06평)

건물지분: 148.96㎡ (약 45.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함양신용협동조합

건축물 정보:

건물명: (명칭 없음)

대지면적: 655㎡ (198.14평)

연면적: 148.96㎡ (45.06평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕

주용도: 단독주택

건축일: 2015년 12월 03일 (구조변경 승인일), 2016년 06월 24일 (사용승인일)

2. 입지조건

주위환경:

이 물건은 경상남도 함양군 안의면 상원리 매바위마을 서측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황:

대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

토지의 동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

이 건의 말소기준권리는 2020년 09월 04일에 접수된 함양신용협동조합의 근저당권(을10)으로, 근저당권액은 351,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 소유권 이전 등기(갑1)는 2006년 05월 26일에 이루어졌습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지입니다. 주변에 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

주변 시세 동향:

유사 물건지에 대한 구체적인 매매 사례 정보는 부족하나, 유튜브 매물 소개 채널들을 통해 함양군 안의면 지역의 전원주택 및 별장 매물이 2억 5천만원부터 15억원까지 다양하게 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

* 2025년 11월 기준, 2억 5천만원에 매물로 나온 1층 단독주택 (토지 약 504평, 건물 약 30평)

* 2025년 10월 기준, 9억 8천만원에 급매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 1301평, 건물 약 133.6평, 창고/양어장/도로 포함)

* 2024년 08월 기준, 2억 4천만원대 단독주택 경매 물건 (토지 124평, 건물 44평)

* 2025년 08월 기준, 8억 5천만원에 매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 2873평, 건물 약 45평)

* 2026년 10월 기준, 5억 5천만원에 급매물로 나온 2층 단독주택 (토지 약 287평, 건물 약 45평)

본 건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 물건의 경우, 감정평가액 4억 4천 2백만원을 고려할 때, 주변 시세는 2억 5천만원에서 8억 5천만원 이상까지 분포하고 있어 시세 편차가 큰 편입니다. 이는 토지 규모, 자연 환경, 부대 시설 등에 따라 가격이 크게 달라지기 때문으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변시설:

함양군 안의면은 안의갈비로 유명하며, 작은 시골마을임에도 불구하고 터미널, 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 귀농귀촌 및 전원생활에 유리한 입지입니다.

또한, 안의면에는 장애인 목욕탕이 운영되고 있으며, 취약지역 생활여건 개조사업 대상으로 선정되어 기반 시설 정비 및 주거 환경 개선 사업이 추진될 예정입니다.

환경:

주변에 용추계곡 등 아름다운 자연 경관이 있으며, 적송 군락지, 청정 숲 등 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 지역 주민들이 건설 폐기물 처리장, 지렁이 사육 시설 (폐기물 재활용 목적 의혹) 설치 등에 대해 반대 움직임을 보이고 있어, 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설이 인근에 추진될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각 및 제시외 물건:

건물과 토지가 일괄 매각되나, 제시외 건물(2-1~3) 및 수목(3-1)이 포함됩니다.

경계 및 인접 토지 문제:

목록3 토지 지상에 인접 토지(상원리 757-30번지)에 걸쳐 정자(목조 기와지붕)가 소재하나 매각에서 제외됩니다.

또한, 목록3 토지는 인접 토지(상원리 757-30)와 경계 구분 없이 이용 중이므로 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

제시외 건물(2-2, 2-3)은 인접 토지(상원리 산140-3)에 일부 걸쳐 소재하고 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

임대 관계 미상:

임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상으로 확인됩니다. 실제 점유자가 존재할 경우 명도 절차 진행 시 권리 관계 및 명도 대상 확인이 필요하며, 보증금액 등은 미상이나 이에 대한 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한:

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 안의면 상원리의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 전원생활을 위한 기본적인 조건을 갖추고 있으나, 제시외 건물 및 정자가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요한 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 주요 고려 사항입니다. 또한, 지역 내에서 논의되는 건설 폐기물 처리장 등 잠재적 혐오 시설 설치 이슈도 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 청정 자연환경: 지리산 인근의 쾌적한 자연 환경과 용추계곡 등 수려한 경관을 자랑합니다.

* 넓은 토지 면적: 655㎡ (약 198평)의 토지로 전원주택, 텃밭, 정원 등으로 활용 가능합니다.

* 귀농귀촌 및 세컨하우스 적합성: 안의면의 기본적인 생활 편의시설 접근성과 더불어 조용한 전원생활을 누릴 수 있습니다.

* 경매 물건: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 442,720,000원입니다. 주변 시세는 다양한 요인에 따라 폭넓게 분포하고 있으나, 매물 소개 자료들을 종합해 볼 때 토지 면적, 건물 상태, 자연 환경, 그리고 본 건의 복잡한 현황(경계 문제, 제시외 건물 등)을 고려할 때, 일반적인 경매 시세 동향과 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 442,720,000원을 기준으로, 최소 350,000,000원에서 420,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 해당 물건의 특수성(경계, 제시외 건물 등)과 명도 가능성, 그리고 주변 시세의 편차를 종합적으로 고려한 예상 범위입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 확정해야 합니다.

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