나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22080 [1] 경상남도 거제시 상동동 1120 더샵거제디클리브 113동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 "상문동 주민센터" 남서측 인근에 위치하는 더샵거제디클리브 아파트로서, 부근은 대규모 아파트단지 및 학교, 일반주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

단지대 차량 진.출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 제19층 제1902호로서, (사용승인일자 : 2024.01.30) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : pvc 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중 임.

설비내역

전기, 위생ㆍ급배수ㆍ급탕설비, 소화설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 동별 지면은 평탄하고, 지반은 견고시되며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 14m 내외의 도로, 서측으로 폭 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설립예정지(초_상동동))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(설립예정지(초_상동동))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22080 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 1120 더샵거제디클리브 113동 19층1902호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.감정가 및 면적

감정가: 2억 6천만원

토지면적: 40.99㎡ (약 12.4평)

토지지분: 40.99㎡ (약 12.4평)

건물면적 (전용면적): 74.98㎡ (약 22.7평)

건물지분: 74.9775㎡ (약 22.7평)

1.2. 등기부 현황

1.2. 1.권리 분석 개요

본 물건은 통영지원 2025타경22080 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 채권최고액 3억 1천 6백 80만원)입니다.

이 외 등기된 권리들 (소유권이전, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

별도의 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3억 3천 82만 2천 6백 75원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 양승미

보증금: 1천만원

차임: 60만원

전입일자: 2024년 12월 26일

확정일자: 2024년 12월 13일

배당신고일자: 2025년 11월 17일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 입지조건

1.3. 1.주위 환경 및 입지

본건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하는 "더샵거제디클리브" 아파트 단지 내에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 일반 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

"상문동 주민센터" 남서측 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.3. 2.교통 및 도로 접근성

단지 내 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 동측으로는 폭 14m 내외, 서측으로는 폭 6m 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.단지 정보

아파트명: 더샵거제디클리브

주소: 경상남도 거제시 상동동 1120번지 (상동5길 46)

사용승인일: 2024년 1월 30일 (신축 아파트)

단지 규모: 총 13개 동, 1288세대

건물 최고층: 25층 (본건은 19층)

전용면적: 74.98㎡ (약 22.7평)

공급면적: 약 85㎡ (약 25.7평, 유사 면적 매매/전세 정보 기준 추정)

주차 시설: 지하 주차대수 36대 (단지 전체 주차대수 1559대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

1.4. 2.편의시설 및 교육환경

아파트 단지 자체 내 다양한 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 지역에 상문동 주민센터 등이 소재합니다.

교육 환경으로는 큰별유치원, 설립 예정인 초등학교 (상동동) 등과 관련한 보호구역이 지정되어 있습니다. (제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 상대/절대보호구역 등)

1.5. 상권 및 잠재적 리스크

1.5. 1.주변 상권 분석

대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 단지 내 및 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 개발 현황 및 향후 계획에 따라 상권은 지속적으로 발전할 가능성이 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무 (외부 조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 외부 조사를 수행한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 상세 지역 조사를 통해 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 1월에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 매우 양호하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

교통 및 주거 편의성이 보통 수준이며, 신축 단지로서의 장점을 가지고 있습니다.

말소되는 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 최근 실거래가 추이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 신축 아파트: 2024년 1월 준공으로 매우 깨끗한 상태이며, 하자 발생 가능성이 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

2. 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

3. 임대 수요: 거제시 지역 특성 및 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

4. 시세 차익 가능성: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 아파트의 감정가는 2억 6천만원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 85㎡)의 아파트들이 2026년 6월 기준 2억 7천 2백만원에서 3억 8천만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적(74.98㎡)을 고려하여 시세가격을 환산하면, 약 3억 2천 5백만원에서 3억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

신축 아파트의 가치와 시장 동향을 감안할 때, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 3억 1천 5백만원에서 3억 3천만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세의 정밀 분석, 경매 당일 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.