나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22072 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 587 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 소재하는 '둔덕가족생활체육공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 로변으로 소규모수산관련업체 등이 소재하고, 후면부는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형 평지의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임. 기호(3) : 자루형 평지의 토지로서, 현황 '농경지 및 일부 잡종지'상태임. 기호(4) : 부정형 평지의 토지로서, 현황 '농경지'로 이용중임. 기호(5) : 부정형 평지의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임. 기호(6) : 사다리형 평지의 토지로서, 현황 '농경지로 이용중임. 기호(7) : 완경사 지세의 부정형 토지로서, 현황 '자연림 및 일부 묘지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북서측 인근으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(6) : 농림지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'참조.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 지목 '전'이나, 일부 자갈포장된 '잡종지'상태이며, 기호(7) 토지는 지목 '임야'이나, 일부 '묘지'로 이용중인바 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - 본건 기호(6) 토지는 3개의 용도지역(생산관리지역,자연환경보전지역,농림지역)에 걸쳐 소재하나, 농림지역은 저촉면적이 미미한바 2개의 용도지역(생산관리, 자연환경보전지역)을 감안하여 평가하였으며, 그 면적은 지적도면상 개략적으로 산정하였는바 경매진행시 참고하시기 바람. - 기호(2) 건물의 주변 데크시설(후첨 '사진용지'참조)은 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 건물에 포함평가하였음. - 후첨 '사진용지'와 같이 기호(1) 토지 지상에 컨테이너 1동 및 목재테이블, 기호(3) 토지 지상에는 말동상 등, 기호(4)지상에는 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 가능하고 토지의 사용.수익.처분에 별 영향이 없는바 평가에서 제외하였음. - 본건 기호(7) 토지 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅위 석재타일 및 인조석 외장패널 등 부착마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

1층 : 단독주택(피로티부분 차고지는 일부 창고로 이용중임) 2층 : 단독주택

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 태양광설비 등이 구비되어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'참조.

공부와의 차이

-.없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각. 제시외건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외구조물(감정서상 ㄴ,ㄷ), 제시외수목(감정서상 ㅁ,ㅂ) 매각 포함.
-[목록2] 건물 주변 데크시설은 건물가격에 포함하여 평가.
-[목록3] 지목상 '전'이나 일부 자갈포장된 '잡종지'상태임, 제시외구조물(감정서상 ㄹ) 매각제외, 최저매각가격은 제시외구조물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록7] 지목상 '임야'이나 일부 '묘지'로 이용중임, 분묘 2기 소재(분묘기지권 성립여지 있음), 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한받는 가격임, 지상소재 자연생입목 등은 토지에 포함하여 평가.
-이동이 용이한 [목록1] 소재 컨테이너 1동 및 목재테이블, [목록3] 소재 말동상, [목록4] 소재 컨테이너 1동은 매각 제외함.
-[목록3,4,6] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 미반환).
-[목록1,3,4,5,6] 매각으로 말소되지 않는 지상권설정등기(2013.11.7. 접수 제63028호) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22072 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 587

용도: 단독주택

감정가: 1,125,581,500원

토지면적: 6,510.00㎡ (약 1,969.73평)

건물면적: 168.71㎡ (약 51.04평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

건축물 정보:

* 사용승인일: 2015년 3월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 단독주택

* 건축면적: 118.79㎡

* 연면적: 168.71㎡

1.1. 입지조건

* 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 소재하며, '둔덕가족생활체육공원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 로변에 소규모 수산관련 업체 등이 있으며, 후면부는 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 도로

차량의 본건 및 인근까지의 접근은 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 토지 북서측 인근으로는 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (토지)

소유권이전 (1994-12-26, 증여, 김현길), 지상권설정 (2013-11-07, 둔덕농업협동조합, 말소), 근저당권 (2013-11-07, 둔덕농업협동조합, 말소), 근저당권 (2015-03-31, 둔덕농업협동조합, 말소), 근저당권 (2024-07-22, 윤병우, 말소), 임의경매 (2025-10-16, 윤병우, 말소) 등이 등기되어 있습니다. 이 중 근저당권(2013-11-07)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황 (건물)

소유권보존 (2015-03-12, 김현길), 근저당권 (2015-03-31, 둔덕농업협동조합, 말소), 근저당권 (2021-06-22, 둔덕농업협동조합, 말소), 근저당권공동담보 (2024-07-22, 윤병우, 말소), 임의경매 (2025-10-16, 윤병우, 말소) 등이 등기되어 있습니다. 건물 등기부에서도 근저당권(2015-03-31)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 말소되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 14번 지상권설정등기 (2013년 11월 7일 접수 제63028호)가 이에 해당하며, 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 합니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 802,000,000원입니다.

1.3. 상권 및 지역 분석

* 주변 상권

본 물건 인근 지역은 소규모 수산관련 업체들이 소재하고 있으며, 전반적으로 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 업체 위주로 형성되어 있습니다.

* 토지 이용 현황 및 규제

본건 토지는 기호별로 단독주택 건부지, 농경지, 일부 잡종지, 도로, 자연림 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등에 걸쳐 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 인근 시세 동향

인근 '레바다빌' (2016년 준공, 다세대 주택)의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 8월 29일 기준으로 10억 5천만원에서 11억원 수준에서 거래되었습니다. 이는 주로 전용면적 56.87~58.97㎡(약 17.2~17.8평) 규모의 다세대 주택에 대한 시세이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 부동산 가치 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

'둔덕가족생활체육공원'이 인근에 위치하여 여가 활동에 활용 가능합니다.

* 교통

차량으로 접근 가능하며, 북서측에 왕복 2차선 도로가 개설되어 있어 지역 내 이동은 용이한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 편의시설 및 혐오시설

가까운 거리에 대형 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 특이사항

* 권리 인수 부담

매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기가 존재하므로, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 부담에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 농지 취득 관련

본건 토지 중 일부(목록3, 4, 6)는 농취증(농지취득자격증명) 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매각 보증금이 반환되지 않으니, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 묘지 및 분묘

기호(7) 토지는 지목상 임야이나 일부 묘지로 이용 중이며, 분묘 2기가 소재하고 있습니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한되는 요소로 작용합니다.

* 토지 이용 현황 차이

기호(3) 토지는 지목이 '전'이나 실제로는 일부 자갈 포장된 '잡종지' 상태입니다. 기호(7) 토지는 '임야'이나 일부 '묘지'로 이용 중입니다.

* 제시외 물건

일부 제시외 건물(감정서상 ㄱ), 제시외 구조물(ㄴ, ㄷ, ㄹ - ㄹ 제외), 제시외 수목(ㅁ, ㅂ) 및 건물 주변 데크시설 등은 매각에 포함됩니다. 다만, 이동이 용이한 컨테이너 1동, 목재 테이블, 말 동상, 컨테이너 1동은 매각 제외 대상입니다.

* 기타

임대 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 위치한 단독주택으로, 약 1970평에 달하는 넓은 토지와 51평 규모의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 11억 2,558만원입니다.

권리 분석상 매각으로 말소되지 않는 지상권이 존재하며, 분묘 2기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 있어 인수 부담 및 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 또한, 일부 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

주변 부동산 시세는 인근 다세대 주택 거래 사례를 볼 때 10억 5천만원에서 11억원 수준으로 파악되나, 본건과의 직접 비교는 어렵습니다.

넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점, 그리고 지역 개발 가능성을 고려할 때 잠재력은 있으나, 제시된 여러 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 현장 답사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 자산

약 1970평에 이르는 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 높은 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용

주택 건부지뿐만 아니라 농경지, 임야, 잡종지 등이 혼재되어 있어 개발 및 활용 계획 수립에 유연성을 제공합니다.

* 지속 가능한 투자

거제시 지역의 잠재적 성장 가능성을 바탕으로 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다양한 변수를 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 1,125,581,500원이며, 주변 다세대 주택 시세는 10억 5천만원 ~ 11억원 수준으로 파악되었습니다.

그러나 본건은 다음과 같은 인수 부담 및 확인 사항이 존재합니다.

* 매각으로 말소되지 않는 지상권 (구체적인 내용 및 부담액 확인 필요)

* 2기의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성 및 처리 비용

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차

* 다양한 용도지역 지정 및 가축사육제한 등 토지 이용 규제

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 및 최종 입찰 전략은 현장 방문, 관련 법률 전문가 상담, 권리 분석 심층 검토 등을 통해 수립하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.