나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31272 [1] 경상남도 진주시 금산면 장사리 965-1 금산아이파크 106동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 '금산초등학교' 북동측 인근에 위치한 금산아이파크 106동 17층 1702호로서, 부근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 부근환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하여 일반대중 교통사정은 운행노선수 및 운행횟수 등을 고려시 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 18층건내 단위세대로서, 사용승인일: 2004.08.27 외벽: 모르타르위 페인트마감, 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면 전체 포장도로와 접하며, 북측 및 남측으로 단지 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-11-01)(금산)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-12-03)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(금호초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(진주동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-27)(금산초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-06-27)(금산초등학교 절대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-06-27)(금산초등학교병설유치원 절대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31272 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 965-1 금산아이파크 106동 17층1702호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 18층건내 17층

사용승인일: 2004년 08월 27일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적 (지분): 67.74㎡ (약 20.50평)

건물면적 (전용면적): 115.68㎡ (약 35.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 266,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 '금산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역(일단의 주택지 조성사업지구(금산))으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 중로3류 도로와 접하고 있어 도로 조건은 양호한 편입니다.

다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(금호초등학교, 진주동중학교, 금산초등학교병설유치원) 및 절대보호구역(금산초등학교, 금산초등학교병설유치원)에 해당되어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 09월 04일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 변동 내역으로는 현대산업개발주식회사에서 전상성, 이후 하오숙으로 소유권 이전(매매)이 있었습니다.

이후 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매개시결정 등기가 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 258,764,686원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 공부상으로는 없습니다. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 불명하므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 현황은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 금산아이파크 단지는 주변으로 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 상점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

진주시 금산면 일대에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. (외부 지도 검색 및 유사 지역 정보 기반)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 금산아이파크

주소: 경상남도 진주시 금산면 장사리 965-1

동수: 11개 동

세대수: 735세대

최고층: 18층

사용승인일: 2004년 08월 27일

주차대수: 총 317대 (지상 3대, 지하 25대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 내부 설비

아파트는 철근콘크리트 구조로, 급배수, 위생, 난방, 소화, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 현재 거주 중인 임차인의 정확한 보증금, 월세, 대항력 유무 등이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미상 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 파악되지 않아, 추후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 금산면의 대단지 아파트인 금산아이파크 내 로열층(17층)에 위치하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 대규모 단지로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 및 미상 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 2억 6천 6백만원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 금산아이파크는 주변으로 주거 단지가 잘 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 로열층: 18층 중 17층으로 일조권 및 조망권 등에서 유리한 조건입니다.

* 대단지 아파트: 735세대의 대단지로 관리의 효율성 및 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 동일 면적대의 일반 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 본건과 동일한 면적(115.68㎡)이 아닌, 84.17㎡(약 25.74평)와 59.78㎡(약 18.08평) 기준의 거래 사례입니다.

84. 17㎡ 면적의 경우 2026년 5월~6월 거래가 2억 1,300만원 ~ 2억 2,800만원이었으며, 59.78㎡ 면적은 2026년 7월 거래가 1억 7,500만원이었습니다.

본건 감정가는 115.68㎡(약 35.01평) 면적에 대해 2억 6,600만원입니다. 이는 평당 약 760만원 수준으로, 작은 면적대의 최근 거래가보다 평당 가격이 낮게 형성되어 있어, 이는 면적에 따른 일반적인 가격 형성 추이를 따르는 것으로 보입니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가인 2억 6,600만원을 기준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 합리적인 수준을 고려하여 2억 5,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 동일 면적대의 실거래가 및 유사 단지의 시세 변동 추이를 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.