나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22051 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산73-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 '하촌마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 교회, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 완경사지의 '자연림' 상태입니다. 일련번호 2)는 부정형 완경사의 '자연림' 및 일부 '교회부지 일부'로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1, 2)는 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 일부 지상에 제시외 건물(교회)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됩니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]토지는 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 제1종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 주된 용도지역이 자연녹지지역이므로 주된 용도지역을 기준으로 최저매각가격을 평가함.
-목록[2]일부 지상에 제시외 건물(교회)가 소재하나, 타인 소유로 확인되는바 매각에서 제외하고 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하고 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[1,2] 맹지임.
-목록[1,2] 토지는 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

통영지원 2025타경22051 (1)

2.2. 소재지

경상남도 거제시 일운면 옥림리 산73-3

2.3. 용도

임야

2.4. 감정가

146,680,000원

2.5. 토지면적

3733. 00㎡ (약 1129.2평)

2.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

2.7. 건물면적

0. 00㎡

2.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡

2.9. 매각대상

토지매각

2.10. 경매구분

부동산임의경매

2.11. 채권자

거OOOOOO (거제시산림조합으로 추정)

2.12. 특이사항

법정지상권, 건물매각제외, 분묘기지권

2.13. 주의사항

일괄매각.

본건 토지는 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 제1종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 주된 용도지역이 자연녹지지역이므로 주된 용도지역을 기준으로 최저매각가격을 평가함.

일부 지상에 제시외 건물(교회)가 소재하나, 타인 소유로 확인되는바 매각에서 제외하며, 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.

목록 맹지임.

목록 토지는 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 '하촌마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 교회, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 이용은 제한적일 것으로 보임. 제반 교통상황은 좋지 않음.

3.3. 도로상태

본건 토지(일련번호 1, 2)는 모두 맹지로서 인접 도로와 직접적인 접면이 없음.

3.4. 형태 및 이용상태

일련번호 1) 토지는 부정형의 완경사지이며 '자연림' 상태임.

일련번호 2) 토지는 부정형의 완경사지이며 '자연림' 및 일부 '교회부지 일부'로 이용 중임.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

일련번호 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

3.6. 주변시설

주변은 자연림, 농경지, 주거시설(아파트), 종교시설(교회) 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 이루고 있음. 특별히 혐오시설은 확인되지 않으나, 농경지 및 산림 지역의 특성상 환경적인 요인이 있을 수 있음.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 목록 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있음.

4.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 대한예수교장로회하늘빛힐링교회

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4.4. 등기부 요약

* 채권 총액: 124,800,000원 (근저당권 총액 기준)

* 말소기준권리: 을4 (2022-02-11 접수, 거제시산림조합 근저당권)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을4(근저당), 을5(지상권), 을6(근저당), 갑9(임의경매개시결정) 등이 말소될 예정임.

5. 상권분석

5.1. 상업성

본건은 도시지역의 편의시설이나 상업시설과는 거리가 있는 임야 지역으로, 직접적인 상업적 가치는 낮음. 주변의 농경지 및 산림 환경으로 인해 특정 업종(예: 전원주택, 펜션, 캠핑장 등)의 제한적인 개발 가능성은 있으나, 맹지라는 점이 큰 제약 요인임.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 부족하며, 거제시 시내 접근 시 차량으로 이동해야 함.

6.2. 주거환경

주변은 자연녹지 및 산림 지역으로, 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 접근성이 매우 낮음.

7. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따름. (1.1.2, 3.3 참조)

* 분묘기지권 가능성: 토지 내 분묘 존재 시 매각 후에도 해당 분묘에 대한 권리(분묘기지권)가 존속될 수 있어 추가적인 분쟁이나 비용 발생 우려가 있음. (2.13, 4.1 참조)

* 건물 관련 불확실성: 매각 제외된 타인 소유의 교회 건물이 소재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 간접적인 리스크 요인이 될 수 있음. (2.13 참조)

* 지적 경계 불확실성: 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 측량이 필요함. (감정평가서 요약 참조)

* 용도지역 혼재: 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있어 개발 시 용도지역별 건축 규제를 따져야 함. (2.13 참조)

8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시의 자연녹지 및 임야 지역에 위치한 토지로서, 감정가는 146,680,000원이지만 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불확실성, 매각 제외된 건물 소재 등 여러 제약 사항과 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 특히 차량 진입이 불가능한 맹지라는 점은 토지 활용도를 현저히 떨어뜨리는 결정적인 요인입니다. 그럼에도 불구하고, 잠재적인 개발 가치나 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 낮은 초기 투자 비용 기대: 다수의 리스크 요인으로 인해 경매 시장에서 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 자연 환경 활용 가능성: 향후 접근성 문제 해결 및 규제 완화 시 전원주택, 펜션, 귀농/귀촌지 등 자연 친화적인 개발의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 경매 채무 관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

10. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건은 맹지라는 치명적인 단점과 분묘기지권이라는 불확실한 권리 리스크를 안고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 인수되는 보증금은 없으나, 향후 토지 활용을 위한 도로 확보 비용, 분묘 이장 비용, 측량 비용 등을 고려해야 합니다.

따라서, 투자자별 위험 감수 수준에 따라 상이할 수 있으나, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 감정가(146,680,000원)의 60~70% 수준인 약 88,000,000원 ~ 102,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 개인적인 투자 전략 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.