나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31260 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천엘크루아파트동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건내 1층 101호 및 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 스타코플렉스 마감 등. 내벽 : 인테이어 마감, 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (본건 현장 조사시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가하였는 바, 외부관찰, 관련 공부, 인근 주민 탐문조사 등에 의거함)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-목록1 우측으로 내부계단이 설치되어 목록4로 출입이 가능한 상태인것으로 조사됨.
-집합건축물대장(표제부)상 위반건물표시 있음. 입찰전 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31260 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8, 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,537,000,000원

토지면적: 335.78㎡ (약 101.58평)

건물면적: 461.31㎡ (약 139.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천엘크루아파트 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 정동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 주요 권리 내역

- 소유권보존: 김선순 (2021-08-25)

- 근저당권: 정동농업협동조합 (2021-08-25, 말소기준)

- 가압류: 중소기업중앙회 (2023-04-10)

- 가압류: 현대캐피탈주식회사 (2023-05-04)

- 압류: 진주세무서장 (2023-05-31)

- 임의경매개시결정: 정동농업협동조합 (2025-10-14)

- 압류: 사천시 (2025-12-08)

- 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-10)

- 압류: 북대전세무서장 (2026-01-13)

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,246,579,422원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 사천엘크루아파트 단지 인근에 위치한 근린생활시설로, 주거 지역과 상업 시설이 혼재하는 지역입니다.

* 업종 분석 (추정)

주변 아파트 단지 입주민을 주요 고객층으로 하는 소매점, 음식점, 서비스 업종 등이 입점하기에 유리한 입지입니다. 지역 내 일반적인 교통 사정을 고려할 때, 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설

아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교통 및 접근성

북측 왕복 2차선 도로를 통해 지역 내 주요 도로로의 접근이 가능합니다. 대중교통 이용은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 문제

집합건축물대장(표제부)상 위반건축물 표기가 존재합니다. 이는 불법 증축, 개조 등으로 인한 것으로, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 제재가 따를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 건축물대장 및 현황을 정확히 확인하고, 위반 내용 및 조치 계획을 파악해야 합니다.

* 내부 계단 및 출입 관련

목록1(101호) 우측에 내부 계단이 설치되어 목록4(201호)로 출입이 가능한 상태로 조사되었습니다. 이는 두 개 이상의 호실이 내부적으로 연결되어 사용되고 있음을 시사하며, 구분 소유권 간의 경계 문제, 사용 범위 등에 대한 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다. 계약 시 명확한 확인 및 관련 소유주와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 조사됨에 따라, 현재 점유자 및 임차 조건 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 주거 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있는 곳입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 표기, 내부 계단으로 인한 호실 간 연결 및 출입 문제, 미상 임대 관계 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 이러한 문제점에 대한 면밀한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 단지 인접성: 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 근린상가 용도: 지역 주민 대상 서비스 및 소매업 운영에 적합.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 취득으로 관리 용이성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,537,000,000원입니다. 본 건은 위반건축물, 호실 간 연결 문제 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 10억 7천 5백만 원에서 12억 3천만 원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 결과, 법률 검토, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.