나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31250 [1] 경상남도 진주시 평거동 298-11 평거상하빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 `10호광장 교차로' 서측 인근에 위치하는 평거상하 빌라 2층 201호로서, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 2층 201호로서, 외벽: 타일 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지내 자체지면 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평거동 298-11 : 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31250 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합

감정가: 38,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 진주시 평거동 298-11 평거상하빌라 2층 201호

건물명: 평거상하빌라

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

건축년도: 1998년 5월 22일 사용승인

1.3. 토지 정보

토지면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 24.093999999999998㎡ (약 7.29평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 35.15㎡ (약 10.63평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 35.15㎡

용도: 다세대주택

전유부분: 2층 201호

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '10호광장 교차로' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 소로(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 평거동 298-11: 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한).

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부 상 말소예정 권리가 우선합니다. 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'은 해당 물건에 존재하지 않음을 의미합니다.)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권 (을5)이며, 해당 권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소 예정 권리

* 소유권이전: 갑10 (2016-12-29, 장현주), 갑12 (2017-07-21, 김종민)

* 근저당: 을5 (2017-07-21, 진주원예농업협동조합, 38,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 갑14 (2025-05-15, 삼성카드, 8,485,186원), 갑15 (2025-05-30, 경남신용보증재단, 38,000,000원), 갑16 (2025-08-01, 소상공인시장진흥공단, 12,310,315원)

* 임의경매: 갑17 (2025-09-24, 진주원예농업협동조합, 24,042,719원) - 본건 경매개시결정

상기 권리 중 을5 근저당을 말소기준으로 하여 을5 이하의 모든 권리 및 이에 준하는 권리들은 말소됩니다. 현재 등기부 상 모든 권리(을5, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17)는 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권대현

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-02-05

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인의 전입일자 및 확정일자(2025-02-05)가 말소기준권리(2017-07-21)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수할 수 있으며, 본건의 경우 배당신고일자(2025-12-15)상 우선 배당을 받을 가능성이 있으나, 최종 배당 여부는 법원 배당 결과에 따라 확정됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 평거동은 진주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 10호 광장을 중심으로 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

입력된 JSON 정보를 바탕으로 인근 유사 물건의 최근 거래 현황을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 평거상하빌라 (298-11, 1998년식, 3층, 전용 37.76㎡): 2026년 3월 4일, 3,700만원 거래

* 한솔빌라2차 (720-1, 2002년식, 3층, 전용 20.13㎡): 2026년 1월 30일, 2,280만원 거래

* 한양빌라 (741-5, 1997년식, 4층, 전용 71.97㎡): 2026년 1월 14일, 7,100만원 거래

본건(평거상하빌라 2층 201호, 전용 35.15㎡)의 감정가는 3,800만원입니다. 동일 건물인 평거상하빌라의 전용 37.76㎡ 물건이 2026년 3월 3,700만원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 감정가는 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 사정을 고려할 때 도보 및 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.3. 주변 환경

공동주택과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인 외 추가 점유자나 미납 관리비 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 현황 조사 필요

권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 현장 방문 시 점유 관계 및 실제 사용 상태 등을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 건축물대장과의 차이

공부와의 차이는 없다고 기재되어 있어, 현황과의 불일치 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 평거동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 개발된 상업 및 주거 지역 내에 자리 잡고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 적정 수준의 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미확인 등 현황 조사에 대한 꼼꼼한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 상업 지역과 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상 문제가 발생할 소지가 적습니다.

* 인근 실거래가와의 부합: 감정가가 최근 유사 물건 거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어 시세 반영이 잘 되어 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 35.15㎡ (약 10.63평)으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

* 공동주택(다세대) 이용: 아파트 대비 비교적 저렴한 가격으로 주거 공간 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 38,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물인 평거상하빌라(298-11)의 전용 37.76㎡ 물건이 2026년 3월 4일에 3,700만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 35.15㎡로, 거래된 물건보다 약간 작습니다.

따라서, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때,

예상 입찰가는 3,700만원 ~ 4,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.