나이스옥션 법원경매 진주 2025타경957 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 `한일병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린 생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~3) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 주1동 건 내 1층 에이113호 ~에이115호로서,(2019.03.22 사용승인) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: 콘크리트 노출, 일부는 석고보드 등, 바닥: 콘크리트 노출 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(1~3) : 제2종근린생활시설임.(공실상태)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천장형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 완경사지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 왕복4찬선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

충무공동 87-23 : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건은 공히 제시목록상 `공장'이나, 집합건축물대장등본 및 현황은 `제2종근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 당시 본건 기호(1~3)은 공실상태이나, 임대관계는 미상이오니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경957 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이113호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장 및 현황), 공부상 주용도는 공장

감정가: 770,000,000원

토지면적: 21.89㎡ (약 6.62평)

토지지분: 21.893899999999995㎡ (약 6.62평)

건물면적: 58.66㎡ (약 17.75평)

건물지분: 58.66㎡ (약 17.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 건물 주용도 공부상(공장)과 현황(제2종근린생활시설) 불일치

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 사정 또한 보통 수준으로 판단됩니다. 남서측 및 북서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 필지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 사업 추진 가능성을 내포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일에 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,452,000,000원)입니다. 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,461,583,350원

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 상세한 내용을 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 진주 혁신도시 개발 예정 지구 내에 위치하며, 주거, 상업, 의료 시설 등이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

건물 현황: 2019년 3월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 12층 건물 내 1층 상가(전용면적 58.66㎡)입니다.

업종 적합성: 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 음식점, 학원, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 주변 병원, 아파트 단지 등의 배후 수요를 고려할 때, 유동인구 확보 및 매출 증대에 유리한 입지적 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 본건은 한일병원 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 형성된 아파트 단지들로 인해 일상생활을 위한 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통 환경: 차량 접근성이 우수하며, 남서측 및 북서측으로 개설된 4차선 도로를 통해 편리하게 이동할 수 있습니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준이나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

주변 환경: 현재 조사된 바에 따르면, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하여 불쾌감을 유발할 수 있는 시설이 있는지 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 등기사항증명서상 주용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 실제 현황은 '제2종근린생활시설'로 확인되었습니다. 이로 인해 향후 건축물 관련 민원이 발생하거나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

공실 위험: 현재 물건은 공실 상태로, 안정적인 임대 수익을 확보하기까지 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, 주변 상권의 경쟁 상황에 따라 임대료 책정 및 임차인 유치에 어려움이 있을 수 있습니다.

현장 확인 필수: 본건의 정확한 가치를 판단하고 잠재적 위험 요소를 파악하기 위해 임대차 관계, 건물 내부 상태, 주변 시세, 그리고 잠재적인 불쾌감을 유발할 수 있는 시설 유무 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주 혁신도시 내에 위치한 비교적 신축급 상가로, 개발 호재와 양호한 교통 여건을 갖추고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 현재 공실 상태 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 할 주요 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적을 것으로 예상되지만, 총 채권액 규모를 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가: 2019년 사용 승인이 이루어진 비교적 신축 건물로, 장기적인 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

혁신도시 개발 수혜: 진주 혁신도시 조성 및 관련 개발 계획에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하여 사업 활용도가 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 소유권 확보에 있어 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 향후 지역 발전 가능성, 건물의 실제 상태 및 필요한 수리 비용 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 본 물건의 경우, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제에 대한 법적 검토 결과 및 해결 가능성, 그리고 공실 장기화 가능성 등을 면밀히 고려하여 보수적인 접근 방식이 요구됩니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 감정가 7억 7천만원을 기준으로 낙찰가율, 관련 세금, 법무 비용 등을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.