나이스옥션 법원경매 창원 2025타경766 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 5동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 어방동 소재"어방초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 아파트단지 4면으로 도로와 접하나, 동측 진입도로를 통해 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기 존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음. 2) 본 건 건물은 의뢰목록 및 공부상 5동이나 현황 105동으로 표시되어 있음.

물건 비고

공부상 5동이나 현황 105동으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경766 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 5동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 86,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

토지면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.17㎡ (약 6.40평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 생활 환경

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "어방초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본 건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태: 본 건 아파트단지 4면으로 도로와 접하나, 동측 진입도로를 통해 접근함.

2.2. 단지 정보

아파트명: 대우유토피아

사용승인일: 1994년 11월 24일

총 동수: 15동

총 세대수: 2041세대

최고층: 24층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을3 근저당권 (부산은행, 2011-04-20)

등기부채권 총액: 97,200,000원 (을3, 을4 합계)

주요 등기 내역:

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (박상태, 1995-02-09)

* 을3: 근저당권 (부산은행, 2011-04-20, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (부산은행, 2015-06-05, 37,200,000원)

* 갑4: 임의경매 (부산은행, 2025-10-16, 85,009,076원)

3.2. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 것은 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 물건 상태 및 특이사항

4.1. 건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 제7층 제702호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샤시창호 등

설비내역: 급배수, 위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

4.2. 공부상/현황 동수 불일치 (중요 리스크)

본 건은 공부상 5동으로 등재되어 있으나, 현황은 105동으로 표시되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사, 매매, 대출 등에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다.

4.3. 내부 확인 곤란 (리스크)

현장 조사 시 이해관계자의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다. 따라서 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

5. 시세 분석

5.1. 최근 매매 시세

본 건과 동일 면적(59.99㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 4일 60,000,000원으로 확인되었습니다. 이는 감정가 86,000,000원에 비해 약 30% 낮은 수준입니다.

감정가: 86,000,000원

최근 매매가 (59.99㎡): 60,000,000원 (2026-07-04)

5.2. 최근 전월세 시세

본 건 면적(59.99㎡)의 최근 전월세 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 1일: 보증금 70,000,000원, 월세 170,000원

* 2026년 5월 9일: 보증금 20,000,000원, 월세 350,000원

5.3. 시세 종합 분석

본 건의 감정가와 유사 면적의 최근 실거래가 간에 상당한 격차가 존재합니다. 특히, 공부상 동수와 현황 동수 불일치라는 치명적인 리스크 요인을 고려할 때, 감정가가 현재 시장 상황이나 물건의 실질 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다. 유사 면적의 최근 실거래가인 60,000,000원이 본 건의 실질 가치에 더 근접할 것으로 보이며, 동수 불일치 리스크로 인해 이보다 더 낮은 가격에 거래될 가능성도 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 김해시 어방동에 위치한 아파트입니다. 가장 큰 문제는 공부상 동수와 현황 동수가 불일치한다는 점이며, 이는 매수 시 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 곤란하여 숨겨진 하자가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가의 괴리가 크고, 임차인이 없어 명도가 용이하다는 점은 긍정적입니다.

투자 포인트:

* 최근 실거래가(60,000,000원)와 감정가(86,000,000원) 간의 큰 격차로 인한 시세 차익 기대.

* 임차인이 없어 명도가 용이하여 추가 비용 및 시간 절약 가능.

* 공부상/현황 동수 불일치 리스크를 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안이 있거나, 해당 리스크를 감수한 가격으로 매수할 경우 투자 가치 상승 가능.

7. 예상 입찰가

본 건은 공부상 동수와 현황 동수 불일치라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 부동산의 가치 하락 및 매매, 대출 등에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 유사 면적의 실거래가가 60,000,000원이었으나, 본 건의 중대한 하자 리스크를 감안하면 이보다 더 낮은 가격에 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감안한 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가보다는 낮고 최근 실거래가보다는 다소 높지만, 동수 불일치 리스크를 고려한 보수적인 수준에서의 경쟁력을 확보하기 위한 제안입니다. (단, 입찰 전 반드시 동수 불일치 문제 해결 방안 및 현황 조사 추가 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.