나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20892 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 산64 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 소재 '이현동회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리에 소재 '함안군상하수도사업소' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(3,4) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용정리에 소재 '용국사' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(1~3) : 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(4) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형, 완경사지로서 자연림 상태입니다. 일련번호(2) : 평탄한 부정형의 토지로서, 현 잡종지 상태입니다. 일련번호(3) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태입니다. 일련번호(4) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 부속토지(창고용)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 북동측으로 산책로가 소재합니다. 일련번호(2) : 지적도상 맹지입니다. 일련번호(3) : 본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 일련번호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지상에 별첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 육안으로 확인되는 분묘 약2기 및 일련번호(2,4) 토지상에 첨부 "사진용지" 같이 본건 토지상에 타인소유건물이 소재하는 것으로 조사되니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(2)토지의 공부상 지목은 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ일련번호(1~4) 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 활·잡목 등은 거래관행상 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함).
자연림상태로 지적도상 맹지임. 분묘2기가 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명) 육안으로 확인되지 않는 분묘 있을 수 있고, 최저매각가격은 분묘소재로 인해 영향받는 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20892 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO (소재지: 확인 불가)

채권금액: 103,396,615원 (주식회사케이알앤씨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 산64

용도: 임야

감정가: 7,198,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 면적 정보

토지 총 면적: 1091.00㎡ (약 329.99평)

토지 지분 면적: 148.0487㎡ (약 44.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 요약

매각 물건은 토지의 일부 지분 매각입니다.

공유자 우선매수 신고가 있으며, 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

본건 토지는 지적도상 맹지입니다.

토지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 영향을 받는 금액입니다.

자연림 상태로 이용 중입니다.

지적도상 공부상 지목은 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중인 토지가 있습니다.

인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

타인 소유 건물이 조사되었으므로 경매 진행 시 참고해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치하며, '이현동회관' 남동측 인근입니다.

부근은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

함안군은 경상남도 중앙부에 위치하며, 남북으로 넓게 펼쳐진 평야와 산지가 혼재된 지역입니다. 칠원읍은 과거 접도국, 칠포국 등으로 불렸던 유서 깊은 지역이며, 고대부터 군사 교통 요지로 활용되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

칠원읍은 구마고속도로가 면의 중앙을 남북으로 관통하는 등 교통이 편리한 편입니다. 칠서IC가 인접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지이며, 북동측으로 산책로가 소재합니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

현재까지 등기된 권리관계는 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 조국희 외 7명 (1992.07.20)

- 1번 주민식 지분 전부 이전: 우정기 (2006.05.16)

- 1번 주경옥 지분 강제경매 (말소기준권리): 주식회사 케이알앤씨 (권리금액: 103,396,615원) (2025.09.22)

- 창원지방법원 마산지원의 강제경매개시결정 (2025타경20892)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025.09.22 접수된 주식회사 케이알앤씨의 강제경매개시결정 (1번 주경옥 지분강제경매)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 공개되지 않았습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

칠원읍은 역사적으로 중요한 지역이었으며, 최근 아파트 단지 입주 등으로 인구 증가와 함께 도시화가 진행되고 있습니다.

인근에 산업단지가 있어 관련 종사자들의 배후 주거 지역으로의 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 칠원읍 소재지로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

칠원읍은 상하수도 환경정비 등 생활 여건 개선 사업이 진행된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자와의 협의가 필요하며, 지분 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사가 가능하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지이며, 북동측 산책로 외에는 별도의 도로와 직접 접하지 않아 차량 접근 및 토지 이용에 제한이 있습니다. 인접 토지와의 경계 불분명으로 인한 측량 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 분묘 및 분묘기지권

토지 상에 분묘 2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용, 수익, 처분에 영구적인 제약이 발생할 수 있습니다. 추가적인 분묘 존재 가능성도 있어 주의가 필요합니다. 이러한 요소들이 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

6.4. 지목과 현황 불일치

공부상 지목이 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중인 토지가 있어, 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 타인 소유 건물 존재

조사 결과, 토지 위에 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 토지 이용에 관한 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 7,198,000원입니다.

주요 리스크 요인으로는 토지 일부 지분 매각, 맹지, 분묘 및 분묘기지권, 타인 소유 건물 존재, 지목과 현황 불일치 등이 있습니다. 특히 분묘기지권의 성립 여부와 타인 소유 건물 존재는 토지 사용 및 매각에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 여러 제약 사항으로 인해 일반적인 투자자에게는 접근이 어려운 물건일 수 있습니다. 그러나 관련 법규 검토 및 전문가의 조언을 통해 리스크를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 저평가된 가치를 활용할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 및 지분 매각

낮은 감정가와 토지 지분 매각이라는 특성상, 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 개발 잠재력 (이슈 해결 시)

만약 맹지, 분묘, 타인 소유 건물 등의 문제를 해결할 수 있다면, 해당 지역의 개발 잠재력을 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 특수성과 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 7,198,000원을 기준으로 하되, 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 타인 소유 건물 등 인수 및 해결해야 할 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가 조사, 유사 물건의 시세 파악, 그리고 잠재적 문제 해결에 소요될 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 제시된 감정가와 함께 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.