나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12266 [1] 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층케이202호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 상가건물까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

첲근콘크리트구조 평지붕 10층 건내 2층 케이202호로서 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리등 마감. 전유부분 복합판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 등 마감. 창 호 : 통창구조임. 바 닥 : 타일마감 등.

이용상태

본건은 판매시설(상호:뱀프앤펌스)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 및 소화설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아이스퀘어몰 북측으로 광대로, 동측으로 대로 , 남측으로 중로 및 서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2011-01-27), 지구단위계획구역(2013-08-13), 광로2류(폭 50m~70m) (접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-37호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 하수도(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12266 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남은행 (제공된 등기부요약에 근거)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 2층 K202호

용도: 판매시설 (상호: 뱀프앤펌스)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 2층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 115,000,000원

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

건물지분: 16.102㎡ (약 4.87평)

1.4. 건축물 상세

총괄표제부 정보에 따르면, 본 건이 속한 부원역 푸르지오 복합건물은 공동주택, 판매시설, 근린생활시설, 문화및집회시설 등으로 구성되어 있습니다.

표제부 정보에 따르면, 아이스퀘어몰은 2014년 4월 10일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 판매시설이며, 총 10층 건물입니다.

전유부 정보에 따르면, 본 물건은 아이스퀘어몰 내 2층 K202호에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 부원동 소재 '김해시청'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본 건물은 북측으로 광대로, 동측으로 대로, 남측으로 중로, 서측으로 소로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

다양한 폭의 도로(광로, 대로, 중로, 소로)에 접해 있으며, 일부 지역에는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 5월 30일 접수된 경남은행의 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 경남은행의 근저당(을2, 을3), 신한카드의 가압류(갑3), 경남은행의 임의경매개시결정(갑4) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 211,408,157원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김화숙

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2014-12-01

확정일자: 2023-01-26

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

임차인 김화숙은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 김해시청 인근의 상업지역에 위치하며, 부원역 푸르지오 아이스퀘어몰 내 상가입니다.

주변에 공동주택, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

아이스퀘어몰은 다양한 판매시설, 근린생활시설, 문화시설, 업무시설 등이 복합된 상업 시설입니다.

4.2. 물건의 위치 및 활용

2층에 위치한 판매시설로, 소규모 면적(약 4.87평)을 가지고 있습니다.

현재 '뱀프앤펌스'라는 상호로 운영 중인 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

김해시청 및 부원역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 대형 마트, 백화점, 병원, 음식점 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 인프라

부원역 역세권이며, 광대로, 대로 등 주요 도로와 인접하여 시내외 이동이 용이합니다.

5.3. 교육 및 의료시설

김해시청 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주요 병원 및 의원들이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

5.4. 기타

주변에 김해문화의전당, 김해대동병원 등 공공 및 의료 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

건물 내 상가로서, 경기 변동이나 상권 변화에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다.

특히 소형 면적 상가의 경우, 업종 선택의 중요성이 매우 큽니다.

6.2. 명도 저항

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이사 협의 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 건물 노후화

2014년 사용 승인된 건물이므로, 향후 시설 보수 및 유지 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시청 및 부원역 역세권에 위치한 상업용 건물로, 입지적 강점을 지니고 있습니다.

권리관계가 매우 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 약 4.87평의 소형 면적 상가이므로, 업종 선택과 운영 전략이 성공의 관건이 될 것입니다.

주변 상권 분석 및 향후 시세 변화 등을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 잘 정비된 상업 및 주거 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 김해시청, 부원역 인근의 중심 상업지역에 위치.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

* 소형 면적 접근성: 적은 투자금으로 상가 투자가 가능.

* 풍부한 배후수요: 아파트 단지, 업무시설, 관공서 인접.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 경쟁률, 현장 조사 결과(임대 현황, 실제 사용 용도, 상가 시세 등), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

본 보고서는 이러한 분석을 위한 기초 정보만을 제공합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.